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Raizers interview : crowdfunding and real estate

Real estate crowdfunding in 3 questions.

Le crowdfunding immobilier est une activité encore très récente. En 3 ans, les plateformes de financement participatif ont permis de financer 235 projets. En 2016, environ 50 millions d’euros ont été investis via une dizaine de plateformes de crowdfunding, soit une progression de plus de 60% par rapport à 2015.

Nous avons demandé à la plateforme de crowdfunding RAIZERS, de répondre à 3 questions pour nous éclairer sur l’investissement dans le crowdfunding immobilier.

1

En quoi consiste un investissement dans le crowdfunding immobilier ?

RAIZERS : Le financement de programmes immobiliers est la forme la plus répandue (à ne pas confondre avec les plateformes qui proposent de réaliser un investissement locatif à plusieurs, une activité peu règlementée que nous n’évoquerons pas ici)

Il s’agit pour un promoteur immobilier de faire appel à une plateforme de financement participatif pour collecter des fonds qui serviront à financer un projet de promotion immobilière. Ce type d’opération habituellement inaccessible aux investisseurs particuliers, est aujourd’hui rendu possible grâce aux plateformes de crowdfunding car elles leur permettent d’investir de petits montants.

Les sommes investies (à partir de quelques centaines d’euros) par le particulier sont immobilisées pour une durée de 18 mois à 3 ans et elles lui rapportent en général entre 7% et 12% par an. Attention, ce type d’investissement comporte des risques (faillite d’un sous-traitant, retard des prestataires, logements qui ne se vendent pas) qui peuvent parfois aboutir sur une rentabilité moins élevée que prévue voire la perte du capital investi.

2

Les taux proposés sont très élevés par rapport au marché. Dans ces conditions, pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au crowdfunding ?

RAIZERS : Lorsqu’un promoteur lance une opération, il bloque plusieurs centaines de milliers d’euros de fonds propres avant de pouvoir solliciter un crédit bancaire et ensuite pouvoir construire. Le durcissement des conditions d’accès au crédit bancaire impose la conservation de ces fonds propres au capital de la société tout au long de la vie de l’opération, malgré les appels de fonds versés par les futurs acquéreurs en cours de construction.

Certains promoteurs peuvent donc  manquer plusieurs opportunités commerciales, comme l’achat d’un nouveau terrain, qui pourraient leur permettre de croitre plus rapidement et de générer de confortables marges.

Pour pallier à cette problématique, ceux-ci font appel, depuis des années, à des investisseurs privés, afin d’augmenter leur capacité en fonds propres rapidement et ainsi réaliser un plus grand effet de levier auprès de la banque : le rendement associé à l’apport correspond au coût de l’opportunité offerte au promoteur.

Les promoteurs ont donc tout intérêt, dans la limite de leurs capacités structurelles, à accepter de payer des taux d’intérêts élevés tant que leur manque à gagner est plus important.

3

Comment placer son argent avec le crowdfunding immobilier ?

 RAIZERS : Les plateformes de financement participatif sont des organismes régulés. En l’absence de l’agrément de Conseiller en Investissement Participatif, celles-ci ne sont pas autorisées à exercer. Cet agrément leur impose notamment de mettre à disposition de l’investisseur une analyse complète des opérations et des risques associés. Nous lui recommandons de se renseigner sur l’opération en détail. Le taux de rendement proposé doit refléter l’avancement du programme, le niveau de commercialisation et la solidité financière du promoteur.

Le crowdfunding immobilier permet une diversification très large, avec des tickets d’investissement bas : il ne faut pas s’en priver. L’investisseur peut choisir plusieurs promoteurs de confiance et répartir ses investissements en fonction de la taille des opérations, de leur nature (bureaux, logements, rénovation, etc) et de leur maturité. Il convient bien entendu de limiter ses investissements à une portion faible de son patrimoine, en raison des risques que comporte ce type de placement.

Enfin, il ne faut pas hésiter à instaurer un contact téléphonique ou physique avec les conseillers en investissement qui sont mis à la disposition des investisseurs par certaines plateformes.

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