Quel délai pour vendre ses parts de SCPI en assurance-vie ?
Vous détenez des parts de SCPI dans votre contrat d’assurance-vie et vous vous interrogez sur les conditions de sortie ? Le cadre de l’assurance-vie simplifie considérablement la revente par rapport à une détention en direct. Pour autant, tout n’est pas aussi fluide que pour un fonds en euros. Par ailleurs, la situation du marché des SCPI depuis 2023 impose de prendre quelques précautions.
SCPI en assurance-vie : un mécanisme de sortie différent de la détention directe
La liquidité est portée par l’assureur et non la société de gestion
C’est la différence fondamentale entre détenir des parts de SCPI en direct et les loger dans une assurance-vie. Lors d’un investissement en SCPI dans une assurance-vie, l’assureur est propriétaire des parts et porte le risque de liquidité. L’investisseur n’est pas associé de la SCPI, mais simplement titulaire d’un contrat d’assurance-vie dont les unités de compte sont investies en parts de SCPI.
Conséquence directe : la liquidité du contrat est garantie par l’assureur, ce qui signifie qu’il permet à ses épargnants d’effectuer des rachats à tout moment. Cette règle s’applique aussi bien pour le fonds euro que pour les SCPI. L’épargnant n’a donc pas à attendre que la société de gestion trouve un acheteur, contrairement à ce qui se passe en détention directe.
Le délai légal de deux mois
L’investisseur peut demander à l’assureur le rachat partiel ou total de son contrat et la compagnie d’assurance dispose alors d’un délai légal de deux mois à partir de la date de la demande écrite pour faire parvenir la somme réclamée (article L132-21 du Code des assurances) (source).
En pratique, la plupart des assureurs traitent les demandes bien avant ce délai maximum. Dans le cadre d’une assurance-vie, la liquidité des parts est garantie par le gestionnaire du contrat. Même lorsque la demande est faible, il a l’obligation de procéder au rachat des parts.
Une limite importante : la suspension de la liquidité
L’assureur est libre de bloquer les demandes de retrait pendant une période donnée en ajoutant un avenant au contrat. Il peut en effet suspendre temporairement la liquidité des SCPI en assurance-vie, justement parce que cette liquidité n’est pas garantie par les sociétés de gestion. C’est notamment le cas en période de tension sur le marché immobilier.
Ce point mérite attention dans le contexte actuel. Au 31 décembre 2025, le montant total des parts en attente de retrait sur le marché des SCPI atteint 2,8 milliards d’euros, soit 3,14 % de la capitalisation du marché. Certains assureurs exposés à des SCPI en tension adaptent donc leurs conditions de sortie.
La valeur de retrait : à quel prix sortir une SCPI d’une assurance-vie ?
Le calcul de la valeur de retrait
La valeur de retrait correspond au prix auquel l’assureur valorise les parts de SCPI lors du rachat. Dans certains contrats, l’assureur applique une décote sur la valeur liquidative des parts en cas de rachat qui peut varier de 2 à 10 %.
Cette valeur est distincte du prix de souscription (le prix auquel les parts ont été achetées à l’origine). Elle évolue dans le temps en fonction de deux facteurs :
- la valeur vénale du patrimoine immobilier détenu par la SCPI, réestimée chaque année par des experts indépendants ;
- les conditions générales du contrat d’assurance-vie qui peuvent prévoir leur propre méthode de valorisation.
Les frais prélevés à la sortie
Au moment de la cession des parts, les frais de souscription de la SCPI (qui n’ont pas été prélevés au moment de l’acquisition des parts) sont retenus directement sur le montant de la vente. C’est avantageux pour l’épargnant, car l’intégralité de la somme investie travaille pendant toute la durée du placement. Selon les SCPI, le montant des frais de souscription varie entre 8 et 12 %.
Pour autant, il faut prendre en compte ces frais, car la plupart des autres placements les prélèvent à l’entrée. Sur un investissement de 10 000 € avec des frais de 10 %, le montant net perçu sera de 9000 € si la valeur de la part n’a pas évolué. D’où l’importance d’avoir un horizon de placement suffisamment long pour que les rendements perçus compensent ces frais.
Quelles sont les étapes concrètes pour vendre des parts de SCPI en assurance-vie ?
Demande de rachat ou arbitrage : deux opérations distinctes
Un investisseur souhaitant vendre ses parts doit demander un arbitrage ou un rachat sur son contrat d’assurance-vie.
- L’arbitrage consiste à modifier l’allocation de son épargne, c’est-à-dire à l’investir sur d’autres supports. Si l’objectif est de réorienter l’épargne vers un autre support du contrat (fonds euros, autre unité de compte), c’est la voie à privilégier, car elle n’entraîne pas de sortie du contrat et la fiscalité de l’assurance-vie continue de s’appliquer sans imposition immédiate.
- Le rachat peut être partiel ou total et permet de récupérer les fonds investis sur le contrat, avec les conséquences fiscales correspondant à la sortie du contrat.
Le processus pas à pas
La démarche est généralement simple :
- Identifiez les parts à céder en vérifiant la valeur des unités de compte SCPI dans votre espace client ou auprès de votre conseiller.
- Formulez votre demande par écrit. Si le contrat permet la gestion en ligne, il est possible de passer un ordre depuis son espace personnel, sinon, un courrier ou un formulaire de rachat signé est requis.
- Attendez le traitement par l’assureur, qui dispose de deux mois (mais la plupart agissent plus rapidement).
- Recevez les fonds, déduction faite des frais et de la fiscalité applicable.
La fiscalité applicable selon l’ancienneté du contrat
L’imposition ne porte que sur les gains
Les éventuelles plus-values résultant de la vente des parts sont imposées selon le régime de l’assurance-vie. L’imposition intervient uniquement si l’investisseur procède à un rachat. Tant que les fonds restent dans le contrat (arbitrage), aucun impôt n’est dû.
En cas de rachat, la fiscalité applicable dépend de l’ancienneté du contrat :
- avant 8 ans de détention, les gains sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- après 8 ans, un abattement annuel s’applique (4600 € pour une personne seule, 9200 € pour un couple soumis à imposition commune), puis, sur la somme restante, le taux d’imposition est réduit à 24,7 % (7,5 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux) pour les primes versées avant 150 000 €.
L’horizon de détention recommandé avant de vendre
Vous avez la possibilité de revendre des parts de SCPI à tout moment. Toutefois, il s’agit d’un placement à long terme et il est recommandé de conserver les parts sur une durée longue (huit à dix ans) pour obtenir une vraie plus-value et profiter des dividendes versés régulièrement.
Cette recommandation s’explique par la structure des frais. Avec des frais de souscription entre 8 et 12 % prélevés à la sortie, il faut plusieurs années de rendements distribués pour les amortir. Sur un horizon court (deux à trois ans), la performance nette peut être négative même si la SCPI a bien fonctionné. Sur un horizon de huit à dix ans, les revenus distribués et l’éventuelle revalorisation du patrimoine sont plus susceptibles de produire un gain réel.