Comment financer la promotion immobilière ?
La promotion immobilière ou le développement immobilier, est une activité professionnelle qui consiste à acheter un terrain à bâtir pour y réaliser une construction ou y rénover un bâtiment (immeuble ou maison), pour ensuite le revendre en bloc ou à la découpe (lot par lot). Cette activité nécessite de trouver continuellement des sources de financement pour financer l’écart de temps entre :
- L’achat du terrain ou du bâtiment ainsi que les travaux, mais aussi les honoraires des bureaux d’étude et de maîtrise d’œuvre, le prix des assurances, le coût de l’opération marketing, les taxes, etc.
- La revente au terme du projet.
Afin de réunir les fonds nécessaires à son projet, le promoteur a différentes options : utiliser son capital, emprunter à la banque, précommercialiser les logements avec des acomptes de VEFA… ou recourir au crowdfunding immobilier. Zoom sur ces différentes options, souvent complémentaires.
Les fonds propres ou capital : le nerf de la guerre
C’est l’argent que le promoteur détient dans la trésorerie de son entreprise. Il est contraint d’y recourir car la banque lui impose de disposer de 10 à 30% de fonds propres pour lui accorder un prêt. Pendant toute la durée du projet, cet argent est immobilisé. Le promoteur ne peut y toucher tant qu’il n’a pas remboursé son prêt. Depuis la crise financière de 2008, les banques sont plus frileuses, ce qui explique une augmentation progressive de cette part de fonds propres nécessaire.
Le crédit bancaire et l’effet de levier
Au regard des sommes engagées – parfois plusieurs millions –, l’emprunt bancaire est une source de financement peu coûteuse mais souvent assez contraignante pour le promoteur. L’endettement bancaire permet d’une part, de réunir les fonds manquants au promoteur pour réaliser son opération, et d’autre part, de bénéficier d'un effet de levier (mécanisme qui consiste à maximiser le rendement des fonds propres du promoteur), tant que le coût de l’emprunt est inférieur à la rentabilité de l’opération.
Les VEFA ou ventes en l’état futur d’achèvement
La plupart des projets de promotion immobilière s’effectuent aujourd’hui en VEFA, communément appelée « vente sur plan ». Avant même le début de la construction, les futurs logements sont proposés à la vente. Les acheteurs doivent alors verser jusqu’à 5% du montant de l’acquisition comme dépôt de garantie, puis 25% au démarrage des travaux et ainsi de suite jusqu’au dernier versement à la remise de clefs qui est souvent de 5%. Là encore, le promoteur va encaisser l’argent issu des VEFA au fur et à mesure de l’avancement du chantier et du déblocage des prêts immobiliers par les banques. Ces préventes sont donc un bon moyen de se financer à moindre coût car, au lieu de contracter un crédit plus important et de recevoir les fruits de ses ventes à la fin du projet, le promoteur les encaisse au cours du projet.
Une nouvelle option : le crowdfunding immobilier
Assez récente, cette méthode de financement permet aux promoteurs de se constituer des fonds propres ou plus exactement des « quasi fonds propres » en les récoltant auprès d’investisseurs (particuliers ou professionnels) via une plateforme de crowdfunding. Pour les investisseurs, c’est un moyen de prêter des sommes à partir de 1 000€, sur de courtes périodes et à un taux souvent compris entre 7 et 12%.
Pour le promoteur, c’est de l’argent disponible rapidement, qui n’est pas immobilisé et qui lui permet d’apporter la partie de fonds propres nécessaire pour débloquer le crédit bancaire. Pour le promoteur il est bien plus intéressant d’emprunter avec ces taux que de devoir vendre le capital de son entreprise à des investisseurs pour se financer. Ainsi, il peut développer plus de projets et augmenter la taille de son entreprise en se développant plus rapidement. C’est ce qui explique le succès considérable de ce nouveau mode de financement car tout le monde y trouve son compte.
Pour financer un projet immobilier, les promoteurs combinent généralement différentes sources de financement. Le crowdfunding immobilier apparaît comme une option intéressante faciliter l’accès aux prêts bancaire tout en diminuant les fonds propres immobilisés. Ainsi, le promoteur peut conserver de sa trésorerie et s’engager dans un plus grand nombre de projets et ainsi faire fructifier son entreprise, en s’appuyant sur l’effet de levier.