Comprendre la SCPI : définition et fonctionnement

Vous souhaitez investir dans l'immobilier sans acheter un appartement ou un local commercial en direct ? La SCPI peut constituer une solution à envisager. Derrière cet acronyme se cache un placement immobilier collectif permettant d'accéder à un portefeuille d'actifs diversifié géré par des professionnels. Longtemps réservées aux investisseurs avertis, les SCPI séduisent aujourd'hui un public plus large grâce à un ticket d’entrée accessible et à leur simplicité de fonctionnement. 

Qu'est-ce qu'une SCPI exactement ? Comment fonctionne ce type d'investissement ? Quels sont ses avantages et ses limites ? Dans ce guide, découvrez tout ce qu’il faut connaître avant d'investir.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI, ou Société civile de placement immobilier, est un placement collectif permettant d'investir indirectement dans l'immobilier, d'où son surnom de « pierre-papier ». Les investisseurs acquièrent des parts dont les capitaux servent à financer un parc immobilier composé notamment de bureaux, commerces, entrepôts logistiques ou encore établissements de santé. En contrepartie, les associés perçoivent une quote-part des revenus générés par les loyers. La SCPI offre ainsi un accès simplifié à l'investissement immobilier grâce à une gestion confiée à des professionnels.

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d'une SCPI repose sur un principe simple, à savoir mutualiser l'épargne de nombreux investisseurs afin d'acquérir et de gérer un portefeuille d'actifs immobiliers diversifié.

La collecte des capitaux

La première étape consiste à collecter des fonds auprès des investisseurs. Pour ce faire, chaque épargnant souscrit un certain nombre de parts selon son budget et ses objectifs patrimoniaux. Le ticket d'entrée varie d'une SCPI à l'autre (de 100 € à plusieurs milliers d’euros), ce qui permet d'investir avec un montant inférieur à celui nécessaire pour acquérir un bien immobilier en direct.

L'acquisition et la gestion des actifs immobiliers

Les capitaux collectés sont ensuite investis dans différents actifs immobiliers. La société de gestion se charge de sélectionner les biens, de négocier les acquisitions et de piloter la stratégie d'investissement. Cette dernière assure également toutes les missions liées à la gestion des actifs immobiliers :

• recherche et sélection des locataires ;
• rédaction et suivi des baux ;
• encaissement des loyers ;
• réalisation des travaux ;
• entretien des immeubles ;
• suivi administratif et réglementaire.

L'investisseur n'a donc aucune gestion opérationnelle à assurer.

La distribution potentielle des revenus

Les loyers perçus par la SCPI, après déduction des charges et frais de gestion, sont redistribués aux associés habituellement tous les trimestres sous forme de dividendes.

Le montant distribué dépend notamment :

• du taux d'occupation des immeubles ;
• du niveau des loyers encaissés ;
• de la qualité de la gestion ;
• de la stratégie de distribution adoptée par la SCPI.

Les différents types de SCP

Toutes les SCPI reposent sur le même principe de fonctionnement, mais elles ne poursuivent pas nécessairement les mêmes objectifs. Selon leur stratégie d'investissement, elles peuvent privilégier la distribution de revenus, la valorisation du patrimoine ou encore la recherche d'avantages fiscaux.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont aujourd'hui les plus répandues sur le marché. Leur objectif principal est de générer des revenus potentiels réguliers grâce à l'exploitation d'un parc immobilier loué, majoritairement investi dans l'immobilier professionnel :

• bureaux ;
• commerces ;
• entrepôts logistiques ;
• établissements de santé ;
• résidences gérées ;
• hôtels.

Les loyers perçus auprès des locataires sont ensuite redistribués aux associés (charges déduites) sous forme de dividendes.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont une vocation différente. Leur objectif consiste avant tout à permettre aux investisseurs de bénéficier de certains dispositifs fiscaux prévus par la réglementation. Selon leur stratégie, elles investissent dans des logements ou des immeubles éligibles à certains dispositifs fiscaux, comme le déficit foncier ou la loi Malraux. Ces mécanismes permettent notamment de réduire l'impôt en contrepartie d'opérations de rénovation ou de restauration de biens anciens.

Le gain fiscal constitue alors un élément central de la performance globale du placement. En contrepartie, ces SCPI impliquent une durée de détention relativement longue (entre 9 et 15 ans).

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value, également appelées SCPI de capitalisation, privilégient la valorisation du patrimoine immobilier dans le temps. En clair, plutôt que de rechercher une distribution élevée de revenus immédiats, elles sélectionnent des actifs présentant un potentiel d'appréciation important dans le futur. L'objectif est alors de créer de la valeur sur le long terme grâce à l'évolution du marché immobilier et aux opérations de gestion réalisées sur les immeubles détenus.

SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable

Au-delà de leur stratégie d'investissement, les SCPI se distinguent également par leur mode de fonctionnement.

On en distingue deux types : 

• les SCPI à capital variable permettant d'acheter ou de céder des parts directement auprès de la société de gestion ;
• les SCPI à capital fixe disposant d'un nombre limité de parts. Les transactions s'effectuent alors sur un marché secondaire entre investisseurs.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les SCPI attirent de nombreux épargnants car elles permettent d'accéder à l'immobilier sous une forme plus simple et plus flexible qu'un achat immobilier classique.

Investir dans l'immobilier sans les contraintes de gestion

L'un des principaux atouts des SCPI réside dans la délégation complète de la gestion. Contrairement à un propriétaire bailleur, l'investisseur n'a pas à :

• rechercher des locataires ;
• gérer les loyers ;
• organiser les travaux ;
• suivre les obligations réglementaires ;
• gérer les éventuels impayés.

Toutes ces missions sont prises en charge par la société de gestion.

Accéder à un portefeuille diversifié

L'achat d'un appartement ou d'un local commercial en direct expose l'investisseur à un nombre limité de biens et de locataires. À l'inverse, une SCPI peut détenir plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d'actifs, répartis :

• sur différentes zones géographiques ;
• dans plusieurs secteurs économiques.

Cette diversification contribue à mutualiser les risques.

Investir progressivement dans l'immobilier 

Les SCPI permettent d'investir à partir de montants plus accessibles que l'achat d'un bien en direct.

Bénéficier d'une gestion professionnelle

Les actifs immobiliers sont sélectionnés et gérés par des équipes spécialisées disposant d'une expertise du marché immobilier. Cette gestion professionnelle constitue un avantage pour les investisseurs souhaitant investir dans l'immobilier sans en assurer eux-mêmes la gestion.

SCPI ou immobilier locatif : quelles différences ?

Investir en SCPI ou acheter un bien immobilier en direct permet dans les deux cas de s'exposer au marché immobilier. Toutefois, ces deux solutions présentent des caractéristiques très différentes.

Une gestion simplifiée

Avec un investissement locatif classique, le propriétaire doit gérer de nombreuses démarches administratives et techniques (travaux, choix du locataire, stratégie patrimoniale ou revente). Il supporte également seul les risques liés à la vacance locative ou aux impayés. A contrario, la SCPI permet de déléguer l’ensemble de ces tâches à des professionnels.

Une diversification plus importante

Un investisseur qui acquiert un appartement en direct reste exposé à un bien et à un marché local. À l'inverse, une SCPI répartit ses investissements sur plusieurs actifs, secteurs d'activité et zones géographiques, favorisant ainsi une meilleure diversification.

Quels sont les risques des SCPI ?

Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques qu'il est important de connaître avant de souscrire. Même si elles permettent de mutualiser les risques grâce à la variété des actifs détenus, elles ne garantissent ni le capital investi ni les revenus distribués.

Le risque de perte en capital

L'investissement en SCPI est directement lié à l'évolution du marché immobilier. En cas de baisse de la valeur des actifs détenus, le prix des parts peut diminuer. L'investisseur peut alors subir une perte en capital lors de la revente de ses parts.

Le risque de liquidité

Contrairement à certains placements financiers, les parts de SCPI ne peuvent pas toujours être revendues immédiatement. La revente dépend de la présence d'acheteurs ou du mécanisme de retrait prévu par la SCPI. Dans certaines conditions de marché, les délais de cession peuvent s'allonger. C’est pour cette raison que les SCPI sont considérées comme des placements à long terme.

Le risque locatif

Les revenus potentiels distribués aux associés proviennent principalement des loyers perçus par la SCPI. Une hausse de la vacance locative, des renégociations de loyers ou des difficultés rencontrées par certains locataires peuvent réduire les revenus distribués.

Même si la diversification du patrimoine permet de limiter l'impact d'un événement isolé, ce risque demeure inhérent à l'investissement immobilier.

Les risques liés au marché et à la gestion

Les performances d'une SCPI dépendent également de la qualité de la société de gestion, du niveau de diversification du portefeuille et de l'évolution du marché immobilier. Une concentration excessive sur un secteur d'activité ou une zone géographique particulière peut accroître certains risques. De même, une dégradation du contexte économique peut peser sur la valeur des actifs détenus et entraîner une baisse du prix des parts.

Quels frais faut-il prévoir ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI comportent différents frais liés à la souscription, à la gestion et, selon les cas, à la revente des parts. Ils rémunèrent notamment le travail de la société de gestion et les services associés au placement.

Les frais de souscription

Les frais de souscription sont prélevés lors de l'acquisition des parts. Ils couvrent notamment :

• la collecte des capitaux ;
• la recherche et l'acquisition des actifs immobiliers ;
• les frais liés à la commercialisation du produit.

Les frais de gestion

Les frais de gestion rémunèrent le travail réalisé au quotidien par la société de gestion. Ils intègrent :

• la gestion locative ;
• le suivi administratif ;
• les travaux ;
• l'entretien des immeubles ;
• la distribution des revenus ;
• le reporting aux associés.

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

La fiscalité constitue un élément important à prendre en compte avant tout investissement en SCPI. Le régime applicable dépend du mode de détention des parts et de la situation fiscale de l'investisseur.

L'imposition des revenus fonciers

Lorsque les parts sont détenues en direct, les revenus potentiellement distribués par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition du contribuable ainsi qu'aux prélèvements sociaux en vigueur (18,6%). Le rendement net perçu varie donc selon la situation fiscale de chaque investisseur. 

L'imposition des plus-values

Lors de la revente des parts, une éventuelle plus-value peut être soumise au régime des plus-values immobilières. Des abattements pour durée de détention s'appliquent conformément à la réglementation en vigueur, jusqu'à une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Peut-on investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie ?

Les parts de SCPI peuvent également être accessibles au sein d'un contrat d'assurance-vie. Cette solution permet de combiner les caractéristiques de l'investissement immobilier indirect avec le cadre juridique et fiscal de l'assurance-vie. Selon les contrats, les investisseurs peuvent ainsi diversifier leur épargne au sein d'une même enveloppe tout en intégrant une exposition à l'immobilier. La pertinence de cette solution dépend toutefois des objectifs patrimoniaux, de l'horizon d'investissement et du profil de risque de chacun.

Comment choisir une SCPI ?

Le marché des SCPI compte aujourd'hui de nombreuses solutions d'investissement aux stratégies très différentes. Avant d'investir, il est important d'analyser différents critères afin de choisir une SCPI adaptée à ses objectifs patrimoniaux, à son horizon de placement et à son profil de risque.

Définir son objectif d'investissement

La première étape consiste à déterminer ce que l'on attend de son investissement. Selon les cas, l'objectif peut être de percevoir des revenus complémentaires, préparer sa retraite, diversifier son patrimoine, rechercher une valorisation à long terme ou optimiser sa fiscalité.

Analyser la stratégie et la diversification de la SCPI

La composition du portefeuille constitue un critère essentiel. Avant d'investir, il est recommandé d'examiner les secteurs d'activité ciblés, la répartition géographique des actifs ainsi que l'expérience de la société de gestion. Une bonne diversification contribue à limiter l'exposition à un marché ou à un secteur spécifique.

Examiner les principaux indicateurs

Trois indicateurs doivent être analysés conjointement afin d'obtenir une vision complète de la qualité et de la solidité de la SCPI :

• le taux d'occupation financier (TOF), mesurant la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers qui pourraient être encaissés si l'ensemble des locaux étaient occupés ;
• le taux de distribution, reflétant le niveau des revenus distribués aux associés au cours de l'année ;
• le taux de rentabilité interne (TRI), permettant d'apprécier la performance globale sur plusieurs années.

Quel rendement peut-on espérer ?

Le rendement d'une SCPI repose sur plusieurs facteurs

Les revenus potentiellement distribués aux associés proviennent principalement des loyers versés par les locataires des immeubles détenus par la SCPI. Leur niveau dépend notamment :

• du taux d'occupation des actifs ;
• de la qualité des locataires ;
• du montant des loyers ;
• de la stratégie de gestion ;
• de la conjoncture économique.

Une partie de la performance peut également provenir de l'évolution de la valeur des actifs détenus.

Le taux de distribution à analyser avec du recul

Le taux de distribution correspond au rapport entre les revenus distribués sur une année et le prix de la part. Cet indicateur permet de comparer plus facilement les différentes SCPI présentes sur le marché. Toutefois, le rendement ne doit pas être le seul critère de sélection. Il est également recommandé d'examiner la qualité du patrimoine, le niveau de diversification, le taux d'occupation financier, la solidité des locataires et la stratégie de la société de gestion. Comme tout investissement immobilier, la SCPI doit être envisagée sur le long terme afin de traverser les cycles du marché et d'apprécier pleinement son potentiel.

Chez Raizers, nous vous proposons de loger vos SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie, conformément à notre statut de courtier en assurance. Si vous souhaitez en savoir plus sur leur fonctionnement, leurs caractéristiques ou les solutions disponibles, nos équipes se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion.