Financer une opération immobilière au Portugal
Raizers, plateforme de crowdfunding immobilier, vous donne accès à des opérations au Portugal. Un bon moyen de diversifier davantage vos placements tout en investissant toujours sur un même type de produit financier.
L’ouverture de ce marché s’accompagne d’une analyse poussée de ses spécificités techniques, administratives, légales ou encore fiscales. Voici un résumé des choses importantes à savoir concernant l’immobilier au Portugal.
Une structuration particulière
Dans le cadre d’une opération immobilière située au Portugal et afin de pouvoir recourir au crowdfunding sur Raizers, une structuration particulière doit être mise en place. En effet, en attendant l’obtention de l’agrément européen (PSFP), Raizers ne peut lever des fonds directement pour le compte d’une société portugaise.
C’est pourquoi une société détenue à 100% par Raizers SAS doit être créée. C’est cette société qui agit en tant qu’émetteur et lève les fonds. Ces fonds seront ensuite transférés à la société portugaise porteuse du projet via un contrat de crédit. Ce contrat, établi entre la société portugaise et la société créée par Raizers, duplique l’ensemble des conditions du contrat obligataire.
Au-delà de cette structuration particulière, le Portugal connait des règles juridiques, administratives et fiscales qui diffèrent de celles que nous connaissons en France.
Un régime assurantiel encadré
L’Etat portugais prévoit plusieurs assurances obligatoires dans le cadre d’opérations immobilières. Ces dernières diffèrent quelque peu de celles prévues en France.
Tout d’abord, tout bien immobilier a l’obligation d’être assuré contre les incendies. Cette dernière s’adapte moins aux opérations de promotion immobilière, puisqu’elles ne doivent être souscrites que lorsque les travaux sont achevés. Elle ne sera donc souscrite qu’au terme de l’opération et pour les lots restant à vendre.
Cependant, cette assurance est essentielle dans le cadre d’opérations de marchand de biens, lorsque l’actif est préexistant au dossier.
La loi prévoit aussi l’obligation d’une souscription à une assurance Responsabilité Civile Techniciens Responsables, similaire à la Responsabilité Civile Professionnelle demandée en France. Elle vient couvrir l’ensemble des dommages (résultant d’actions, d’omissions ou de négligences) causés à un tiers dans le cadre de l’activité de la société assurée.
Les biens hypothéqués doivent également faire l’objet d’un contrat d’assurance particulier, couvrant l’ensemble des risques liés à la nature du bien hypothéqué.
L'application d'une fiscalité supplémentaire
Au Portugal, les intérêts des crédits souscrits entre deux entités (hors banques) sont soumis à une fiscalité. Cette fiscalité doit être retenue à la source directement par l'emprunteur, et s'élève à hauteur de 25 % des intérêts.
A cette fiscalité s'ajoute un droit de timbre, dont le montant dépend de la durée de l'emprunt, allant de 0,04 % à 0,6 %.
Une exonération de cette fiscalité et de ce droit de timbre est possible sous certaines conditions (régime fiscal mère-fille, fiscalité applicable dans un groupe, convention de double imposition).
Cette exonération est difficilement applicable dans le cadre d'un financement en crowdfunding sur Raizers.
Pour compenser cette fiscalité, le taux conclu entre Raizers et l'opérateur est plus élevé que le taux affiché sur la plateforme et que le taux versé aux investisseurs. Le taux d’intérêt conclu entre le SPV Raizers et la société portugaise intègre la fiscalité des intérêts, retenue à la source et versée en direct par l’opérateur à son administration fiscale.
Cette fiscalité est donc transparente pour les investisseurs, le taux affiché sur la plateforme correspondant au taux de rémunération attendu.
L'ouverture au marché portugais permet à Raizers de vous proposer toujours plus d'opportunités de diversification de votre portefeuille.