Financer une opération immobilière en Espagne

Marché de l’immobilier en Espagne

L’Espagne est le deuxième pays touristique mondial. Le besoin de logements est important dans ce pays, et notamment dans les régions côtières. Ces zones sont très recherchées par une clientèle étrangère, principalement composée de britanniques, français, allemands et scandinaves. Ces investissements étrangers sont encouragés par les pouvoirs publics qui légifèrent dans ce sens. Le coût de la vie, la culture locale et le climat, sont d’autres atouts importants pour le marché espagnol. Ainsi, sur les 6 premiers mois de 2022, une maison sur cinq vendues en Espagne a été achetée par un étranger.

Sur 2022, 760 000 propriétés ont été vendues en Espagne, dont environ 10% de logements neufs. En 2023, les prévisions sont à la baisse. Cela s’explique par la hausse des taux d’intérêts qui entraine un durcissement de l’accès au crédit et par la baisse de l’offre de logements neufs, du fait de la hausse du coût des matériaux. Concernant les prix de vente, ils sont en hausse régulière depuis plus de 10 ans et ont augmenté de 5% en moyenne sur 2022. Sur 2023, les prévisions estiment une hausse d’environ 2% du prix des logements.

Les promoteurs pendant cette période se concentrent sur les projets immobiliers à forte valeur ajoutée, dans les grandes villes ou les zones de villégiatures destinées aux accédant bénéficiant d’un fort pouvoir d’achat.

Promotion immobilière résidentielle en Espagne

Le système de vente sur plan en Espagne est proche du système français. Les lots peuvent être vendus avant le début des travaux et les acquéreurs des lots vont payer le bien avec des appels de fonds prédéterminés au cours de l’avancée du chantier. Comme en France, le pourcentage et le nombre d’appels de fonds peuvent différer selon la nature du projet et la nature des acquéreurs.

Dans le cadre d’une promotion immobilière en Espagne, l’architecte du projet doit obligatoirement être inscrit au Collège officiel des architectes de la région.

Concernant les assurances requises lors d’une vente sur plan, il n’existe pas de Garantie Financière d’Achèvement comme en France. Cette garantie permet d’assurer les acquéreurs contre une faillite du promoteur par exemple. En Espagne, le promoteur doit, néanmoins, souscrire aux assurances suivantes :

• Garantia decenal qui assure une partie du bâti (fondations, structure) pour 10 ans. Sans cette assurance, la construction ne pourra être inscrite au cadastre.
• Assurance Seguro trienal qui protège pendant 3 ans les préjudices liés aux vices et défauts des éléments de construction du bâtiment ou des installations comme l’étanchéité des toitures et façades.
• Garantia del constructor qui dure un an et couvre les dommages causés par des défauts relatifs aux éléments d’achèvement et de finition du bâtiment.

De plus, même si ce n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé que tous les acteurs du projet de promotion immobilière souscrivent à une assurance Responsabilité Civile Professionnelle, qui protège et indemnise en cas de dommages causés aux tiers.

Rôle du notaire et de l’avocat

Contrairement à la France, il est courant de se faire représenter par un avocat lors d’une acquisition immobilière. En effet, en Espagne, le notaire est un représentant de l’Etat qui est là pour garantir la conformité de l’acte avec la loi locale, il ne prendra donc jamais position. Par conséquent, il est recommandé de se faire représenter par un avocat pour les points suivants :

• Vérification de la conformité du bien au cadastre
• Relecture du projet d’acte d’authentique
• Vérification des hypothèques sur le bien
• Obtention du certificat d’enregistrement du bien en mairie

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