Zoom sur les ratios de couverture hypothécaire (LTV, LTC et LTA)
À quel rang ma garantie hypothécaire correspond -elle ?
Le premier élément auquel il faut s’intéresser avant de comprendre les ratios de couverture c’est le rang de la garantie hypothécaire.
L’hypothèque est une garantie prise sur un actif immobilier, elle est actée par un notaire et inscrite au registre des publicités foncières. Cela implique deux garanties significatives :
- Pour pouvoir vendre l’actif hypothéqué, le(s) prêteur(s) doivent donner leur accord sur la vente contre remboursement directement réalisé par le notaire ;
- En cas de défaut de remboursement de l’emprunt, une saisie du bien peut être réalisée. Les hypothèques peuvent être inscrites à différents rangs qui définissent la prévalence de remboursement, le premier rang étant remboursé en premier et ainsi de suite pour les rangs 2 puis 3 le cas échéant.
Il faut donc bien intégrer la valeur des rangs prioritaires dans le calcul des ratios de couverture.
Prenons un cas concret pour l’expliquer : une opération de marchand de biens sur un immeuble qui sera revendu en 4 lots d’une valeur unitaire de 250 000 €. Le chiffre d’affaires (la valeur de l’opération) est donc d’1 million d’euros. L’immeuble est acheté 580 000 € et l’opérateur réalise 170 000 € de travaux soit un coût de revient de 750 000 €.
L’hypothèque prise peut être à un rang différent selon la situation :
Exemple 1 : hypothèque de 1er rang pour un financement Raizers de 600 000 € et un apport en fonds propres de 150 000 €.
Exemple 2 : hypothèque de 2nd rang pour un financement Raizers de 200 000 € avec une banque en premier rang qui prête 350 000 € et un apport en fonds propres de 200 000 €.
Loan-to-value ou « LTV »
La LTV est l’un des principaux ratios de couverture à regarder lorsque l’on considère un investissement. En effet, il s’agit de la valeur de l’emprunt par rapport à la valeur de l’actif à terme. Ainsi, plus le ratio est bas, meilleure est la garantie, car cela signifie que le fruit de la vente permettra de rembourser plus confortablement la dette souscrite.
Exemple 1 : l’emprunt est de 600 000 € et le chiffre d’affaires attendu de 1 000 000 €.
-> LTV = 600/1000 = 60 %
Cela signifie que si le bien était vendu plus de 600 000 €, Raizers serait remboursé de la totalité du capital prêté.
Exemple 2 : l’emprunt Raizers en second rang est de 200 000 €, la banque prête 350 000 € en premier rang et le chiffre d’affaires est de 1 000 000 €.
-> LTV = (200+350)/1000=55 %
Contrairement à ce que nous aurions pu imaginer, l’exemple 2 présente une LTV plus faible car la dette globale est inférieure, l’opérateur mettant plus de fonds propres. Il y a une meilleure couverture.
Il faut néanmoins prendre en compte le fait qu’être en 2nd rang implique d’être remboursé après la banque. Ainsi, dans l’exemple donné, il faudra 350 000 € de vente pour rembourser la banque, soit 2 lots qui représentent un chiffre d’affaires de 500 000 €. Le second rang sera désintéressé au reliquat du deuxième lot (500-350=150).
Loan-to-cost ou « LTC »
La LTC permet de comparer le montant du prêt par rapport au coût de revient global du projet.
Exemple 1 : l’emprunt est de 600 000 € et le coût d’acquisition et des travaux (le coût de revient) est de 580 000 € + 170 000 € = 750 000 €.
-> LTC = 600/750 = 80 %
Exemple 2 : l’emprunt est de 200 000 €, la banque prête 350 000 € pour le même coût de revient de 750 000 €.
-> LTC = (200+350)/750 = 73 %
Une vente au coût de revient d’une opération représente une marge à zéro pour l’entrepreneur. Ce ratio nous montre donc notre couverture par rapport au point mort de l’opération.
Loan-to-acquisition ou « LTA »
La LTA correspond à la part de la dette sur le prix d’acquisition de l’actif. Elle diffère de la LTV lorsqu’une plus-value est apportée au bien immobilier (travaux, réhabilitation, vente avec dispositif fiscal, vente à la découpe…). Elle correspond au risque pris au moment de l’acquisition.
En effet, si les actions de revalorisation de l’actif ne sont pas réalisées pour différentes raisons, on peut l’évaluer au prix d’acquisition et donc supposer sa revente au même montant. Une nouvelle fois, plus le ratio est bas, meilleure est la garantie. Il est néanmoins fréquent que ce ratio soit supérieur à 100% dans le cas où le financement couvre l’acquisition et une partie des travaux.
Exemple 1 : l’emprunt est de 600 000 € et le prix d’acquisition 580 000 €.
-> LTA = 600/580 = 103 %
Exemple 2 : l’emprunt Raizers est de 200 000 €, la banque prête 350 000 € et le prix d’acquisition est de 580 000 €.
-> LTA = (200+350)/580 = 95 %
Ici nous pouvons supposer que le capital serait préservé même si l’entrepreneur ne réalisait pas les travaux prévus.
Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre ces 3 ratios de couverture hypothécaire que vous trouverez régulièrement dans le contenu des opérations sur Raizers.