SCPI : Comprendre le Taux de Rentabilité Interne
Lorsque l'on investit dans une SCPI, le taux de distribution est souvent le premier indicateur observé. Pourtant, il ne donne qu'une vision partielle de la rentabilité réelle d'un placement. Pour mesurer la performance globale d'une SCPI sur plusieurs années, les investisseurs s'appuient également sur le taux de rentabilité interne (TRI).
Cet indicateur prend en compte les revenus distribués, mais aussi l'évolution du prix des parts. Il permet ainsi d'obtenir une vision plus complète de la performance d'un investissement immobilier indirect, également appelé « pierre-papier ».
L'essentiel à retenir
- lLe taux de rentabilité interne (TRI) mesure la performance globale d'une SCPI sur plusieurs années
- Il tient compte à la fois des revenus distribués et de l'évolution du prix des parts
- Le TRI permet de comparer différentes SCPI ou d'autres placements sur une même période
- Le TRI doit toujours être analysé avec d'autres indicateurs comme le taux de distribution, le taux d'occupation financier (TOF) ou encore la qualité du patrimoine
Qu'est-ce que le taux de rentabilité interne (TRI) d'une SCPI ?
Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur financier mesurant la performance annualisée d'un investissement sur une période donnée. Dans le cas d'une SCPI, il intègre :
- le montant investi au départ ;
- les revenus distribués pendant toute la durée de détention ;
- l'évolution du prix des parts ;
- la valeur de revente à la fin de la période étudiée.
Le TRI est généralement calculé sur 5 ans, 10 ans ou 15 ans. Plus l'horizon d'analyse est long, plus il permet d'apprécier la capacité d'une SCPI à créer de la valeur dans le temps.
Pourquoi est-il important pour les investisseurs en SCPI ?
Le TRI offre une vision plus complète que le seul taux de distribution. En effet, deux SCPI peuvent afficher un rendement annuel similaire, mais présenter des performances globales très différentes si l'une d'entre elles a régulièrement revalorisé le prix de ses parts ou, au contraire, si celui-ci a diminué.
Le TRI permet ainsi :
- de comparer plusieurs SCPI sur une même durée ;
- d'évaluer la performance globale d'un placement ;
- de comparer les SCPI à d'autres investissements (assurance vie, obligations, actions, immobilier locatif, etc.) ;
- d'apprécier la création de valeur sur le long terme.
Quels éléments sont nécessaires pour calculer le TRI d'une SCPI ?
Données prises en compte dans le calcul du taux de rentabilité interne
Le calcul du TRI consiste à annualiser la rentabilité totale obtenue pendant la période étudiée. La formule simplifiée tient compte des différents flux de trésorerie :
TRI = (Valeur finale + Revenus perçus / Montant investi) 1/n - 1
- n correspondant au nombre d'années ;
- la valeur finale correspondant à la valeur des parts à la revente ;
- les revenus perçus correspondant aux dividendes distribués sur la période.
Exemple de calcul du TRI d'une SCPI
Prenons un exemple simple pour y voir plus clair. Un investisseur acquiert 50 000 € de parts de SCPI. Pendant 10 ans, il perçoit 2 500 € de revenus par an, soit 25 000 € de revenus distribués au total. Au terme des 10 années de détention, la valeur de ses parts a progressé et atteint 55 000 €.
En appliquant la formule du taux de rentabilité interne, le calcul est le suivant :
(55 000 € + 25 000 €) ÷ 50 000 € = 1,6 ;
1,6(1/10) = 1,0481 ;
1,0481 – 1 = 0,0481.
Le TRI sur 10 ans est donc d'environ 4,81 % par an.
Comment l'interpréter ?
De manière générale, plus le TRI est élevé, plus la performance globale passée de la SCPI a été importante. Toutefois, il est essentiel d'interpréter cet indicateur avec prudence. En effet, un TRI élevé peut résulter :
- d'une forte progression du prix des parts ;
- d'une distribution régulière de revenus ;
- d'une combinaison de ces deux facteurs.
À l'inverse, un taux de distribution attractif peut parfois masquer une baisse de la valeur des parts. Le TRI permet alors d'obtenir une vision plus fidèle de la rentabilité globale. Il est également recommandé de comparer les TRI sur une même période. Comparer un TRI à 5 ans avec un TRI à 10 ans n'aurait pas beaucoup de sens.
Quels facteurs influencent le TRI d'une SCPI ?
L'évolution du prix des parts
Une hausse du prix des parts contribue à améliorer le TRI. À l'inverse, une baisse du prix de souscription ou de la valeur de retrait peut peser sur la performance globale.
Le niveau des revenus distribués
Des dividendes réguliers, issus des loyers perçus par la SCPI auprès de ses locataires, participent directement à la rentabilité de l'investissement.
La durée de détention
Les SCPI s'inscrivent dans une logique d'investissement de long terme. Plus elles sont détenues longtemps, plus l'impact des frais d'entrée est dilué.
La stratégie d'investissement de la SCPI
La diversification sectorielle ou géographique, la qualité des actifs détenus et la politique d'acquisition menée par la société de gestion peuvent également influencer les performances sur plusieurs années.
TRI et taux de distribution : quelles différences ?
Ces deux indicateurs sont complémentaires. Le taux de distribution, qui a remplacé l'ancien TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), mesure le rendement distribué sur une année. Le TRI, quant à lui, offre une vision plus large puisqu'il prend également en compte la valorisation du capital.
Quels autres indicateurs analyser en complément du TRI ?
Le TRI ne suffit pas à lui seul pour évaluer une SCPI. Différents indicateurs méritent également d'être étudiés :
- le taux d'occupation financier (TOF) ;
- la capitalisation ;
- le report à nouveau (RAN) ;
- la diversification géographique et sectorielle ;
- la qualité du patrimoine immobilier ;
- l'expérience de la société de gestion.
Quelles erreurs éviter ?
Attention à ne pas tomber dans les pièges suivants :
- comparer des TRI calculés sur des durées différentes ;
- se focaliser uniquement sur cet indicateur ;
- oublier que le TRI mesure des performances passées ;
- négliger les risques de perte en capital ;
- ignorer l'importance de la stratégie d'investissement de la SCPI.
Investir en SCPI via une assurance-vie : une solution à étudier
Des SCPI peuvent également être accessibles au sein d'un contrat d'assurance-vie. Cette solution permet d'intégrer l'immobilier indirect dans une stratégie patrimoniale plus globale. Cette approche permet notamment :
- de diversifier son épargne ;
- de bénéficier du cadre fiscal de l'assurance vie ;
- d'intégrer les SCPI parmi d'autres supports d'investissement.
Selon vos objectifs patrimoniaux et votre profil de risque, les SCPI proposées par Raizers via un contrat d'assurance-vie peuvent constituer un levier de diversification intéressant. Pour en savoir plus et être accompagné dans votre réflexion patrimoniale, n'hésitez pas à contacter nos équipes.