SCPI : notre avis pour un investissement optimal

Les SCPI séduisent de nombreux investisseurs à la recherche de revenus potentiels réguliers et d’une diversification dans l’immobilier, sans les contraintes de gestion d’un achat locatif classique. Mais dans un contexte marqué par la hausse des taux, les évolutions du marché immobilier et le développement du crowdfunding immobilier, est-ce encore un bon investissement en 2025 et 2026 ?

Rendement, risques, fiscalité, liquidité, choix des plateformes ou encore stratégies patrimoniales, nous vous donnons notre avis et nos conseils pour mieux comprendre le fonctionnement des SCPI et ainsi construire un investissement adapté à vos objectifs.

SCPI : de quoi parle-t-on ?

Une SCPI, ou Société civile de placement immobilier, permet d’investir indirectement dans l’immobilier. Concrètement, l’investisseur achète des parts d’une société qui détient un patrimoine composé de bureaux, commerces, locaux de santé, logements, entrepôts ou actifs spécialisés. La gestion est confiée à une société de gestion agréée, chargée d’acheter les biens, de les louer, de suivre les locataires et de distribuer les revenus éventuels aux associés.

Ce fonctionnement distingue la SCPI d’un achat immobilier classique. L’investisseur ne choisit pas un bien seul, ne gère pas les travaux et ne s’occupe pas des locataires. Il accède à une brique immobilière déjà structurée, avec un ticket d’entrée souvent inférieur à celui d’un investissement locatif direct.

Les SCPI s’inscrivent dans la famille de la « pierre papier ». Elles permettent de diversifier un patrimoine, mais elles restent exposées aux cycles du secteur immobilier. Le capital n’est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps.

Notre avis sur les SCPI en 2025 et 2026

Les SCPI restent un outil intéressant pour diversifier un patrimoine immobilier, mais elles doivent être choisies avec méthodologie. Après plusieurs années marquées par la hausse des taux, la baisse de certaines valorisations et des tensions sur l’immobilier de bureaux, le marché est devenu plus sélectif.

Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), la capitalisation des SCPI atteignait 89,09 milliards d’euros au 31 décembre 2025, contre 88,54 milliards fin 2024, avec 232 SCPI recensées sur le marché. L’année 2025 a ainsi montré des signes de stabilisation, malgré un environnement encore incertain.

Pour 2026, il faut donc éviter deux excès : 

• penser que toutes les SCPI sont en difficulté ; 
• ou croire que tous les rendements élevés sont durables. 

Quels rendements attendre des SCPI ?

Le taux de distribution reste l’indicateur clé du rendement

Le rendement d’une SCPI est principalement mesuré par le taux de distribution. Ce dernier correspond aux revenus distribués sur une année rapportés au prix de souscription de la part. Cet indicateur permet d’évaluer le potentiel de revenus d’une SCPI, mais il ne suffit pas à mesurer sa performance globale, car il faut également tenir compte de l’évolution de la valeur des parts.

Les SCPI ont affiché des rendements globalement solides en 2024

Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi autour de 4,72 % en 2024¹. Certaines SCPI diversifiées ou européennes ont toutefois affiché des rendements supérieurs à 6 %, voire davantage pour quelques stratégies plus offensives. À l’inverse, certaines SCPI exposées à des actifs plus fragilisés ont connu des performances plus limitées. En 2024, l’ASPIM a également décrit une année de transition pour les fonds immobiliers grand public, entre correction des valorisations et amélioration progressive de la collecte en fin d’année. Le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de 4,50 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024.

Les SCPI diversifiées ont dominé le marché en 2025

En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI s’est établi à 4,91 % selon l’ASPIM² (en hausse de 0,19 % par rapport à 2024). Certaines SCPI diversifiées ont affiché des rendements supérieurs à 6 %, tandis que les SCPI logistiques et les locaux d’activité tournaient autour de 5,6 %. Les SCPI de commerces affichaient en moyenne 4,9 %, contre 4,6 % pour les SCPI de bureaux et environ 4,2 % pour les SCPI résidentielles, santé et éducation. 

L’an dernier, les SCPI diversifiées ont concentré l’essentiel de la collecte brute, avec 65 % du cumul annuel, devant les SCPI de bureaux, à 24 %³. Les autres stratégies immobilières restent nettement plus marginales : la santé et l’éducation 4 %, la logistique et les locaux d’activité 3 %, les commerces 2 %, le résidentiel 1 % et les hôtels, tourisme et loisirs 1 %. Cette orientation de la collecte montre que les investisseurs privilégient davantage les stratégies diversifiées dans un marché encore sélectif.

Les rendements 2026 dépendront fortement du contexte immobilier

Pour 2026, les rendements dépendront donc de plusieurs éléments : 

• du niveau des loyers ; 
• du taux d’occupation ;
• du prix d’acquisition des actifs ;
• du coût du financement ;
• de la qualité des locataires ;
• des frais de gestion ;
• et de la capacité de la société de gestion à adapter son portefeuille. 

Un taux élevé peut être attractif, mais il doit toujours être comparé au risque pris.

Pourquoi investir en SCPI ?

Les SCPI présentent de nombreux avantages. 

1. Le premier avantage est l’accès à l’immobilier avec une mise de départ limitée. Contrairement à un achat locatif classique, il est possible d’investir comptant puisque vous n’achetez pas un bien dans son intégralité. Les SCPI peuvent également être financées à crédit afin de profiter d’un effet de levier financier et d’optimiser la fiscalité grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt.

2. Le deuxième atout est la diversification. Une SCPI peut détenir plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines d’actifs. Elle peut aussi investir dans plusieurs secteurs : bureaux, santé, logistique, commerces, hôtellerie, résidentiel ou immobilier lié aux ENR (Énergies nouvelles renouvelables). Cette diversification permet de mutualiser une partie des risques locatifs.

3. Le troisième avantage est la gestion déléguée. L’investisseur n’a pas à gérer les baux, les retards de paiement, les travaux ou les arbitrages immobiliers. La société de gestion prend en charge ces missions, en contrepartie de frais.

4. Enfin, les SCPI peuvent répondre à plusieurs objectifs : 

• générer des revenus potentiels ;
• préparer votre retraite ;
• diversifier votre patrimoine ;
• investir dans l’immobilier professionnel ;
• ou compléter une allocation déjà composée d’actions, d’obligations, d’assurance-vie ou de crowdfunding immobilier.

Quels sont les risques des SCPI ?

Les SCPI ne sont pas des placements sans risque. Le premier risque concerne la perte en capital. La valeur des parts peut baisser si la valeur du patrimoine immobilier diminue. C’est ce qui a été observé sur plusieurs SCPI lors de la correction du marché immobilier en 2023 et 2024.

Le deuxième risque est la liquidité. L’AMF rappelle que les SCPI sont des placements immobiliers peu liquides : les conditions de cession peuvent varier selon la conjoncture immobilière, le type de SCPI et le volume de demandes de retrait. En pratique, cela signifie qu’un investisseur peut ne pas revendre ses parts immédiatement, ou devoir attendre qu’un acheteur se présente.

Le troisième risque porte sur les revenus. Les loyers peuvent diminuer en cas de vacance locative, de défauts de paiement, de renégociation des baux ou de baisse de la demande sur certains actifs. Même si le risque est mutualisé, il n’est jamais supprimé.

Il faut également tenir compte des frais. Les SCPI supportent des frais de souscription, des frais de gestion et parfois des frais liés à la cession des parts. Ces frais expliquent pourquoi l’investissement doit généralement être envisagé sur un horizon de moyen ou long terme.

SCPI, crowdfunding immobilier : quelles différences ?

Les SCPI et le crowdfunding immobilier permettent tous deux d’investir dans l’immobilier, mais leur fonctionnement diffère.

Avec une SCPI, l’investisseur achète des parts d’une société détenant un portefeuille immobilier. Le rendement provient principalement des loyers et, éventuellement, de la revalorisation du patrimoine. L’horizon d’investissement est généralement long.

Avec le crowdfunding immobilier, l’investisseur finance un projet immobilier identifié, porté par un opérateur. Il peut s’agir d’une opération de promotion, de rénovation, de marchand de biens ou de financement relais. Le rendement attendu est défini dès le départ, mais le projet peut connaître des retards, des défauts ou une perte partielle ou totale du capital.

Les plateformes de financement participatif doivent respecter un cadre réglementaire strict. En Europe, le statut de PSFP (Prestataire de services de financement participatif) encadre les acteurs du crowdfunding afin de renforcer la transparence, l’information et la protection des investisseurs. Toutefois, ce cadre ne supprime pas le risque.

Comment choisir une SCPI adaptée à ses besoins ?

Le choix d’une SCPI ne doit pas reposer uniquement sur le rendement affiché. Vous devez étudier différents indicateurs.

1. Le premier élément à examiner porte sur la qualité du patrimoine. Il faut regarder les secteurs investis, la localisation des actifs, l’âge des immeubles, la durée des baux et la solidité des locataires. Une SCPI très concentrée sur un seul secteur peut être plus sensible à un retournement de marché.

2. Le deuxième critère est le taux d’occupation financier. Il permet d’évaluer la part des loyers effectivement perçus par rapport au potentiel locatif. Un taux élevé peut traduire une bonne occupation, mais il doit être analysé dans la durée.

3. Le troisième critère repose sur la stratégie de gestion. Certaines SCPI privilégient les bureaux, d’autres la santé, la logistique, les commerces ou une approche diversifiée. D’autres encore misent sur l’Europe pour élargir leur univers d’investissement.

4. Le quatrième critère concerne les frais. Des frais importants ne sont pas forcément rédhibitoires, mais ils doivent être cohérents avec l’horizon de placement et la performance attendue.

5. Enfin, l’investisseur doit tenir compte de sa situation fiscale. Une SCPI détenue en direct génère généralement des revenus fonciers imposables. Selon le profil, l’assurance-vie ou le démembrement peuvent être étudiés pour optimiser la fiscalité.

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

En détention directe, les revenus distribués par une SCPI française sont imposés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 %⁴.

En cas de revente avec plus-value, c’est la fiscalité des plus-values immobilières qui s’applique. Cette dernière dépend notamment de la durée de détention.

Certaines SCPI européennes peuvent générer des revenus de source étrangère. Leur fiscalité dépend alors des conventions fiscales applicables. Ce point doit être analysé avec attention, car il peut modifier le rendement net.

L’assurance-vie constitue une autre voie d’accès possible. Dans ce cas, les SCPI sont logées dans un contrat et la fiscalité applicable est celle de l’assurance-vie en cas de rachat. Le choix des SCPI disponibles peut être plus restreint, mais l’enveloppe offre un cadre fiscal et successoral intéressant.

Quels sont les avis sur les différentes plateformes ?

Les avis sur les SCPI et l’investissement immobilier varient selon les plateformes, car elles ne proposent pas toutes la même approche. Certaines se concentrent uniquement sur le crowdfunding immobilier, tandis que d’autres développent une vision plus patrimoniale intégrant assurance-vie, diversification des supports et accompagnement les investisseurs.

Bricks

Bricks propose un accès à l’investissement immobilier dès 10 €, avec un modèle fondé sur des obligations permettant de financer des projets immobiliers. La plateforme mise avant tout sur l’accessibilité et la simplicité d’utilisation, afin de permettre à un large public de commencer à investir progressivement avec de petits montants. Cette approche peut séduire des investisseurs recherchant un premier contact avec l’immobilier fractionné ou le financement participatif. En revanche, la logique reste principalement orientée vers des opérations ponctuelles de crowdfunding immobilier.

Anaxago

Anaxago adopte une approche davantage tournée vers la gestion patrimoniale. La plateforme propose du crowdfunding immobilier, du private equity, des SCPI, des startups et différents supports non cotés. Le ticket d’entrée est généralement de 1 000 € pour les projets immobiliers. Cette sélection plus patrimoniale cible surtout des investisseurs souhaitant construire une stratégie de diversification à moyen ou long terme.

Baltis

Baltis propose du financement participatif immobilier, des SCPI et de l’immobilier fractionné. La plateforme met en avant une accessibilité dès 100 € sur certains projets, ce qui permet de diversifier progressivement son capital. Son positionnement se situe entre l’accessibilité du crowdfunding immobilier et une approche plus diversifiée intégrant plusieurs typologies d’investissements immobiliers.

Homunity et ClubFunding

Ces plateformes sont présentes sur le marché du crowdfunding immobilier avec des projets variés : promotion immobilière, marchand de biens, restructuration ou opérations à rendement cible élevé. Leur fonctionnement repose principalement sur le financement participatif de projets immobiliers identifiés, avec un horizon d’investissement souvent plus court que celui des SCPI.

Raizers

Raizers se distingue par une approche plus globale de l’investissement immobilier et patrimonial. Notre plateforme ne se limite pas au crowdfunding immobilier, elle propose également des solutions d’épargne et de diversification accessibles notamment via l’assurance-vie. Le ticket d’entrée est généralement fixé à 1 000 € pour les projets de crowdfunding immobilier classiques. Toutefois, notre nouvel outil d’investissements automatisés appelé SmartInvest, vous permet d’investir à partir de 100 € tout en bénéficiant de 2 % de cashback sur vos 2 premiers investissements.

Notre approche permet ainsi de combiner plusieurs solutions patrimoniales au sein d’une même stratégie : crowdfunding immobilier, SCPI, assurance-vie et diversification des supports. Pour les investisseurs souhaitant construire un portefeuille plus équilibré sur le moyen ou long terme, notre vision patrimoniale peut constituer un avantage important.

Nous mettons également en avant une sélection rigoureuse des projets, des indicateurs de suivi détaillés et un cadre réglementaire européen via notre agrément PSFP délivré par l’AMF. Cette dimension rassure les investisseurs recherchant davantage de transparence et de structuration dans leur stratégie d’investissement.

Au final, le choix dépend surtout de vos objectifs en tant qu’investisseur : investissement progressif avec de petits tickets d’entrée, recherche de rendement potentiellement élevé sur des projets ciblés, diversification patrimoniale, préparation de revenus complémentaires ou intégration de supports immobiliers dans une assurance-vie.

Avis d’experts et retours d’investisseurs : que retenir ?

Les experts patrimoniaux s’accordent sur un point : les SCPI peuvent être pertinentes si elles sont intégrées dans une allocation globale. Elles ne doivent pas représenter l’ensemble du patrimoine, mais elles peuvent compléter d’autres supports.

Du côté des investisseurs, les avis positifs portent souvent sur la simplicité, la perception de revenus réguliers et l’absence de gestion locative. Les avis plus réservés concernent la fiscalité, les frais de souscription, les délais de revente et les baisses de prix de parts observées sur certaines SCPI.

L’AMF insiste de son côté sur la nécessité d’une information claire et objective. Les communications commerciales ne doivent pas être construites uniquement sur les performances passées, car celles-ci ne préjugent pas des performances futures.

Faut-il investir en SCPI en 2026 ?

Les SCPI conservent de solides atouts pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier, percevoir des revenus potentiels réguliers et accéder à des actifs difficiles à acquérir en direct. Toutefois, comme tout investissement, elles nécessitent une analyse rigoureuse des risques, des frais, de la qualité des actifs et de la stratégie de gestion.

Dans un contexte marqué par l’évolution des taux, les transformations du marché immobilier et le développement du financement participatif, il devient essentiel de construire une stratégie adaptée à son profil, à son horizon d’investissement et à ses objectifs patrimoniaux. Raizers accompagne justement les investisseurs dans cette réflexion grâce à une approche globale combinant crowdfunding immobilier, diversification patrimoniale et solutions accessibles via l’assurance-vie, notamment avec des SCPI.

Pour aller plus loin, il est possible de prendre contact avec l’un de nos conseillers ou de vous inscrire sur notre plateforme afin d’obtenir davantage d’informations sur les projets disponibles, les stratégies d’investissement et les solutions adaptées à votre situation patrimoniale.

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Source :

¹ https://www.aspim.fr/content/uploads/2025/11/CP-Bilan-2024.pdf

² https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes

³ https://www.aspim.fr/content/uploads/2026/02/ASPIM_CP-4T-2025_V4.pdf 

⁴ https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

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