Zoom sur la Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
1. Définition
La Garantie Financière d’Achèvement (GFA) est une assurance prise par les promoteurs immobiliers lorsque les biens de l’opération sont vendus en VEFA (pour les actifs neufs) ou en VIR (pour les actifs anciens à réhabiliter).
En effet, dans la VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou en la VIR (Vente d'Immeuble à Rénover), l’acquéreur achète un bien dont la construction ou la rénovation n’est pas achevée. Il paye son bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui implique que l’opérateur appellera les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux pour financer l’étape d’après.
Dans ce type d’opérations, il y a un risque que l’opération ne soit pas achevée. L’acquéreur se retrouverait alors propriétaire d’un bien inexistant ou inachevé.
Pour pallier cette problématique, la GFA entre en action. Elle peut être bancaire ou fournie par une compagnie d’assurance et couvre le financement de l’achèvement de l’opération en cas de défaillance de l’opérateur. Elle est obligatoire dans les opérations de promotion et à la charge de l’opérateur. La GFA est une garantie extrinsèque qui peut prendre deux formes en fonction de l’avancée du chantier.
2. Les deux formes de la garantie extrinsèque
Les deux formes de la garantie extrinsèque sont la GFA et la Garantie Financière de Remboursement. Celle-ci prend la forme d’un cautionnement du promoteur envers l’acquéreur et assure le remboursement de ses fonds déjà versés si le promoteur n’est pas en mesure de finir les travaux. Elle est souscrite simultanément avec la GFA.
Ces deux garanties sont substituables. La Garantie de remboursement sera plus souvent activée en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement de l’opération et la GFA en cas d’avancement important du chantier.
3. Le compte centralisateur
Afin de garantir le bon déroulement de l’opération, la GFA jouera également un rôle de surveillance et de contrôle de l’avancement du projet.
Pour ce faire, au commencement de la construction, un compte centralisateur est mis en place avec un pouvoir de signature entre l’assureur/banque GFA, et l’opérateur. Il s’agit du compte qui recevra les acomptes des acquéreurs et qui permettra de financer les travaux. Selon le type de financeur, il lui sera possible d’obtenir un troisième pouvoir de signature pour contrôler également les remboursements. Cela constitue une garantie intéressante pour le financeur car il peut alors lui aussi contrôler les flux financiers.
Qu’est-ce que cela signifie ?
En d’autres termes, tous les flux de financement du projet (banque, crowdfunding ou appels de fonds) liés à la commercialisation sont bloqués sur un compte externe. Toutes les demandes de paiement et de sortie d’appels de fonds doivent être justifiées par l’opérateur, par facture ou attestation d’achèvement, à chaque étape du chantier, suivant l’échéancier établi au contrat de réservation, traditionnellement comme suit :
Avant d’être débloqués, une signature du représentant de la GFA, du financeur et de l’opérateur sont nécessaires.
Le compte centralisateur permet donc :
- Un suivi de l’avancement des travaux ;
- Un contrôle continu sur l’utilisation des flux financiers liés à l’opération.
La GFA est une garantie pour les acquéreurs qui s’engagent sur l’achat d’un bien immobilier neuf ou à rénover. En cas de défaillance de l’opérateur, ils pourront soit être remboursés des acomptes payés lorsqu’elle a lieu en phase de démarrage du programme soit l’assureur prendra en charge la finalisation du chantier pour livrer le bien immobilier finalisé à l’acquéreur.