Zoom sur le dispositif Pinel

‍Quel est l’objectif du dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal qui a pour principal objectif d’augmenter le nombre de logements neufs dédiés à de la location, et cela à un loyer accessible pour les locataires. Successeur du dispositif Duflot, il est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024.

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt, variable en fonction de la durée, aux investisseurs ayant investis sur des logements entrant dans le périmètre du dispositif.

Comment se calcule la réduction d’impôt de l’investisseur ?

Au sein du dispositif, les investisseurs ont le choix entre 3 durées (6, 9 ou 12 ans) de mise en location du logement et de défiscalisation. Un investisseur qui loue son bien pendant :

• 6 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 12% du montant investi.
• 9 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 18% du montant investi.
• 12 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du montant investi.

De fait, plus la période de location est longue, plus l’économie d’impôt est importante. A retenir, que les taux de réduction mentionnés ci-dessus seront réduits progressivement en 2023 et en 2024. Un investisseur qui loue son bien pendant :

• 6 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 10,5% du montant investi en 2023 et à hauteur de 9% du montant investi en 2024.
• 9 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 15% du montant investi et à hauteur de 12% du montant investi en 2024.
• 12 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt à hauteur de 17,5% du montant investi et à hauteur de 14% du montant investi en 2024.

A noter, que le montant de la réduction d’impôt est limité par deux critères :

• Limite du montant annuel investi : La réduction d’impôt est calculée sur la base d’un montant annuel d’investissement maximum de 300 000 €.

Par exemple, un investisseur qui fait l’acquisition d’un logement du dispositif à 350 000 € et qui le met en location pendant 6 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt de 36 000 € (300 000 € x 12%) sur les 6 ans, soit 6 000 € par an. L’excédent d’investissement de 50 000 € ne sera pas pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.

• Le limite du nombre de logements acquis sur une année : L’investisseur ne peut faire l’acquisition de plus de 2 logements sur une année.

Quand débute la réduction d’impôt pour l’investisseur ?

Il existe deux cas de figure pour l’acquisition du logement :

• Soit l’investisseur fait l’acquisition du logement avant que sa construction ne soit achevée, dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Dans ce cas, il devra attendre que le logement soit achevé puis mis en location avant d’en bénéficier.
• Soit l’investisseur fait l’acquisition d’un logement neuf, réhabilité ou rénové, disponible immédiatement pour la mise en location. Il devra également attendre la mise en location du bien pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Dans les deux cas, la date qui fait foi est la date de mise en location du bien.

Quelles sont les obligations à respecter pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un logement dans le cadre du dispositif pinel?

• Le logement mis en location (pendant 6, 9 ou 12 ans) doit être non meublé.
• Le logement acquis peut être neuf, en état futur d’achèvement, ancien réhabilité ou rénové. Si le logement est acquis en état futur d’achèvement, la durée des travaux ne doit excéder 30 mois.
• Les loyers proposés aux contribuables ne peuvent aller au-delà d’un certain seuil (plafond), qui est déterminé en fonction de la localisation géographique du logement. Le législateur a découpé le territoire en 5 zones d’habitation (A bis, A, B1, B2 et C), et a défini des plafonds de loyer au sein de chacune de ces zones. Le plafond de loyer est déterminé sur la base du loyer payé par le locataire rapporté à la superficie habitable. En 2022^(*), les plafonds de loyer étaient les suivants :
  • Zone A bis : 17,62 € le mètre carré
  • Zone A : 13,09 € le mètre carré
  • Zone B1 : 10,55 € le mètre carré
  • Zone B2 : 9,17 € le mètre carré
• Le logement dont l’investisseur fait l’acquisition ne peut présenter un prix au mètre carré supérieur à 5 500 €. A noter, que la surface qui est retenue pour calculer le prix au mètre carré n’est pas la surface habitable Carrez mais la surface habitable pondérée qui se définit comme la surface habitable intérieure augmentée de la moitié des surfaces annexes.

Par exemple, un investisseur fait l’acquisition d’un logement à 300 000 € de 50 m² de surface intérieure, augmentée d’un balcon de 10 m². La surface pondérée sera donc de 55 m². Ainsi, le prix au mètre carré de ce logement sera de 5 455 €/m² (300 000 / 55). Ainsi, ce logement sera éligible au dispositif Pinel, étant donné que le prix au mètre carré est inférieur à 5 500 €.

L’un des objectifs du dispositif étant d’augmenter la construction de logements neufs, le plafonnement du prix au mètre carré permet de favoriser la construction de plus de logements. En d’autres termes, en investissant 300 000 € sur la base d’un prix de marché de 5 500 € le mètre carré, on construit probablement plus de surfaces qu’à 7 000 € le mètre carré.

Quelles sont les obligations à respecter pour les contribuables qui souhaitent devenir locataires des logements du dispositif PINEL ?

• Le logement doit être la résidence principale et non secondaire du contribuable.
• Le contribuable doit justifier d’un niveau de revenus qui ne dépassent pas un certain seuil.
• Le contribuable ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur.

Ce dispositif peut être une aide précieuse à prendre en considération lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier locatif. Cependant, le dispositif Pinel n’est pas le seul permettant de bénéficier d’avantages fiscaux lors d’un investissement locatif. En savoir plus sur les dispositifs permettant une réduction d’impôt ou une optimisation fiscale.

(*) Prix au 26/07/2022 publié par le bulletin officiel des finances publiques – impôts

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