INVESTIR SUR RAIZERS

Raizers vous permet d’investir, à partir de 1 000€, dans la sélection de produits d’investissement européens non cotés réalisée par notre équipe d’analystes. Vous construisez votre portefeuille en diversifiant les investissements sur 4 types de produits :

  • Le prêt à des développeurs immobiliers, promoteurs et marchands de biens, via le prêt obligataire (crowdfunding immobilier) ;
  • L’achat de biens immobiliers en vue de leur location par l’intermédiaire de sociétés d’investissement dédiées ;

1. Inscription

Nos accréditations réglementaires nous imposent de limiter aux personnes identifiées l’accès aux détails des opérations. L’accès aux opérations nécessite donc la création d’un compte.

Cette inscription est gratuite et prend quelques minutes seulement. Pour vous identifier, nous vous demandons de nous fournir vos coordonnées (nom, prénom, adresse email et téléphone) et de choisir votre mot de passe. Vous pouvez également vous inscrire grâce à votre profil LinkedIn.

 

2. Accès à votre espace personnalisé et au détail par projet

Votre espace personnalisé vous permet d’accéder à l’ensemble des informations relatives aux opérations présentées sur la plateforme :

  • Un descriptif détaillé de l’opération, de ses parties prenantes et son bilan financier :
  • Une présentation de l’opérateur recherchant les fonds : comptes annuels, historique des opérations, références, etc ;
  • La documentation juridique, financière et réglementaire relative à la souscription.

Cet espace vous permet également d’échanger en direct avec les entreprises via l’accès à un forum personnalisé par opération.

Enfin, vous retrouvez les informations fournies lors de votre inscription sur la page « Mon Profil ».

 

3. Votre investissement

Lorsque votre sélection est faite, vous pouvez cliquer sur le bouton « Investir ».

Nous vous invitons tout d’abord à compléter votre profil en précisant vos adresse, nationalité, pays de résidence fiscale et en nous fournissant votre IBAN, nécessaire au remboursement du capital et au paiement des intérêts dans le cadre des opérations de prêt.

  • Vous accédez alors à l’interface d’investissement. Nous vous demandons de joindre les pièces justificatives nécessaires à la validation de votre investissement dans le cadre des procédures de lutte anti-blanchiment ;
    • Si vous êtes une personne physique : une pièce d’identité valide (carte d’identité, passeport, permis de conduire, etc) ainsi qu'un justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
    • Si vous êtes une personne morale : la pièce d’identité valide du représentant légal, un extrait du registre du commerce de moins de 3 mois, une copie de vos statuts certifiés conformes et une déclaration actionnariale dont vous pouvez télécharger un exemplaire à imprimer puis à signer.
  • Si vous êtes une personne physique, vous remplissez un test d’adéquation pour savoir si votre projet d’investissement est pertinent compte tenu de votre profil d’épargnant ;
  • Vous validez nos conditions d’intervention dans le cadre de cette levée de fonds (fiche d’information intermédiaire) ;
  • Une fois validées, vous recevez automatiquement par email un document d’information réglementaire qui regroupe l’ensemble des informations relatives à l’émetteur, à l'opération et à son déroulement ;
  • Vous signez un bulletin de souscription électronique, via notre partenaire agréé UNIVERSIGN et réglez votre souscription. 
    • Par carte bancaire : le montant est débité directement de votre compte ;
    • Par virement : vous recevez les coordonnées nécessaires à sa réalisation dans l’email de confirmation de souscription ;
    • Via l’argent disponible sur votre compte Raizers, le cas échéant, si celui-ci est positif ;
    • Via votre PEA-PME : dans ce cas, merci de vous rapprocher de nos conseillers en investissement ;

Le traitement des paiements par carte bancaire et virement est réalisé en collaboration avec notre partenaire, prestataire en service de paiement européen agréé, la société MangoPay SA, filiale du Crédit Mutuel Arkea.

  • Les fonds sont séquestrés jusqu’au terme de la levée. À l’issue de la phase de collecte, si le seuil minimal de la levée de fonds est atteint, les fonds sont transférés à l’entreprise émettrice. Si le seuil minimal de levée de fonds n’est pas atteint, les fonds vous sont intégralement reversés sans frais.

Les produits proposés sur la plateforme Raizers ne génèrent aucun frais direct pour les investisseurs. 

 

4. Suivi de votre investissement

Raizers reste votre interlocuteur privilégié après la levée de fonds. Nous devenons dans la grande majorité des cas le représentant de vos intérêts (investissement en capital) ou de la masse des obligataires (investissement en prêt obligataire) après la levée de fonds. Dans le cas des holdings d’investissement, nous pouvons également assumer la présidence de ces sociétés. Si tel n’était pas le cas, cette information est précisée dans la « Fiche d’information intermédiaire » avant votre investissement.

Aussi, dans tous les cas, Raizers vous met à disposition une interface dédiée par opération avec l’ensemble des éléments fournis par l’émetteur après le financement. Une fois par an, Raizers réalise un bilan complet des opérations qui est fourni à l’ensemble des investisseurs.

 

PRÊTER AUX PROMOTEURS IMMOBILIERS

Raizers permet aux investisseurs, particuliers ou entreprises, de participer au financement de projets de promotion immobilière (construction neuve) ou d’opérations réalisées par des marchands de biens (division et rénovation en vue de la revente).

Pour chaque projet sélectionné, Raizers organise une levée de fonds sous forme de prêts obligataires auprès des investisseurs :

  • Vous prêtez une somme d'argent à l'entreprise qui la rémunère par la distribution d'intérêts, se situant en moyenne autour de 10%, sur une durée moyenne de 20 mois ;
  • Le développeur immobilier emprunte rapidement, en bénéficiant d'un effet de levier auprès des établissements bancaires tout en mobilisant moins de fonds propres personnels. Ce financement va également lui permettre de communiquer, auprès du plus grand nombre, sur son opération et ainsi la vendre plus rapidement.

Le prêt obligataire est souscrit soit :

  • Par la société portant l’actif construit ou acquis ;
  • Par une société du groupe de l’opérateur, le plus souvent la maison mère opérationnelle, qui va investir cet emprunt en capital et en compte courant de la société « projet », généralement sous forme de société civile (SCCV en France), qui est celle qui acquis le bien.

Le prêt consenti s’accompagne parfois de garanties apportées par l’opérateur, sous forme de caution personnelle sur son patrimoine ou de garantie à première demande fournie par la maison mère du groupe.

Exemple d'emprunt obligataire :

  • Montant prêté : 10 000 €
  • Durée : 3 ans
  • Taux d'intérêt annuel : 10%
  • Modalité de remboursement du capital : à la fin (in fine)
  • Modalité de paiement des intérêts : paiement annuel

 

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LES 5 BONNES RAISONS D'INVESTIR EN CROWDFUNDING IMMOBILIER

  • Des rendements attractifs, 10% en moyenne ;
  • Une mobilisation de vos fonds sur une durée courte, 20 mois en moyenne ;
  • Un ticket d'entrée accessible au plus grand nombre, à partir de 1 000€ ;
  • Le secteur de l’immobilier présentant un risque maîtrisé ;
  • Une gestion des remboursements sans frais prise en charge par un intermédiaire.

Nous vous rappelons que le prêt à des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques (avertissement sur les risques).

 

LA FISCALITÉ

Raizers prend en charge la gestion des remboursements obligataires. L’opérateur rembourse ses échéances par l’intermédiaire d’un compte séquestre. Les éventuels prélèvements fiscaux sur vos gains sont alors réalisés par Raizers avant versement des intérêts nets sur votre compte Raizers. Dès réception, vous pouvez les réinvestir sur une nouvelle opération ou en demander le remboursement.

  • Vous êtes résident fiscal français

Les intérêts que vous percevez dans le cadre d’un emprunt obligataire, émis par des émetteurs français et étrangers, appelés « coupons d’obligations », sont des produits de placement à revenu fixe du point de vue de l’administration fiscale.

* Pour un particulier, ces produits sont soumis au Prélèvement Forfaire Unique (flat tax), soit :

- A des prélèvements sociaux, prélevés à la source (17.2%) ;

- Au barème de l’imposition sur le revenu, avec un acompte d’imposition sur le revenu (12.8%), prélevé à la source, non libératoire.  

Cet acompte est prélevé automatiquement et est reversé sous la forme d’un crédit d’impôt dans la déclaration de revenus préremplie (case 2CK).

Néanmoins, jusqu’au 30 Novembre de l’année d’investissement (N), vous pouvez demander à être dispensé du règlement de cet acompte si le revenu fiscal de référence (RFR) de votre foyer sur les revenus N-2 est :

  • Inférieur à 25 000€ si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf,
  • Inférieur à 50 000€ si vous êtes soumis à une imposition commune.

Cette demande de dispense est une déclaration sur l’honneur qui engage votre responsabilité en cas de fausse déclaration. Merci de contacter nos conseillers en investissement si vous souhaitez obtenir un modèle de demande de dispense de prélèvement.

* Pour une entreprise, les intérêts que vous percevez dans le cadre d’un emprunt obligataire, appelés « coupons d’obligations », sont des produits de placement à revenu fixe du point de vue de l’administration fiscale. Ils sont comptabilisés en tant que produits financiers et sont à ce titre soumis à l’imposition sur les sociétés (IS).

  • Vous êtes un résident fiscal Suisse 

* Pour une personne physique, les intérêts que vous percevez dans le cadre d’un emprunt obligataire, appelés « coupons d’obligations », sont des rendements de capitaux mobiliers du point de vue de l’Administration Fédérale des Contributions. Vous devez, lors de votre déclaration annuelle de revenus, intégrer ces coupons à votre assiette globale.

Ces rendements sont soumis à un impôt anticipé de 35% prélevé à la source lorsqu’ils sont perçus d’une société suisse. Cet impôt fédéral est une anticipation sur l’impôt sur le revenu : son prélèvement est à la charge du débiteur, soit l’entreprise émettrice de l’emprunt.

L’impôt anticipé de 35% est remboursé aux personnes physiques domiciliées en Suisse, à condition toutefois qu'elles déclarent régulièrement, pour les impôts cantonaux et communaux, les revenus et rendements grevés de l'impôt anticipé ainsi que les capitaux qui les ont produits (remboursement effectué par les cantons en principe par imputation sur les impôts cantonaux).

* Pour une entreprise, le remboursement est accordé aux personnes morales qui ont leur siège en Suisse, à condition qu'elles comptabilisent régulièrement comme rendement les revenus grévés de l'impôt anticipé (remboursement effectué par la Confédération, plus exactement par l'Administration fédérale des contributions). 

Les conditions du remboursement sont fixées aux Art.21 à 28 Loi fédérale sur l’impôt anticipé (LIA)

Chaque année, dans le courant du mois de Février, nous vous faisons parvenir votre Imprimé Fiscal Unique (IFU) regroupant le détail des produits perçus et des retenues à la source appliquées afin de faciliter votre déclaration fiscale. 

  • Si vous êtes résident fiscal d'un autre pays, merci de prendre contact avec nos conseillers en investissement pour une analyse personnalisée.

LE COMPTE PEA-PME

 

Le Plan d’Épargne en Action Petite et Moyenne Entreprise (PEA-PME) est un compte titre qui favorise l’investissement dans les jeunes entreprises qu’elles soient cotées ou non. Il permet de bénéficier d’exonération d’impôt sur les dividendes et les plus-values sous certaines conditions.

Les plafonds de versement évoluent avec la loi PACTE. Le PEA-PME passe de 75 000€ à 225 000 et le PEA classique reste fixé à 150 000€. Cependant, les investisseurs qui détiennent les deux, le plafond d’ensemble est fixé à 225 000€. De plus, les plafonds du PEA et du PEA-PME seront cumulables, afin de transférer des disponibilités du PEA vers le PEA-PME. L’inverse ne sera pas possible. 

- Retrait avant 2 ans : la plus-value nette est taxée à 22,5% + prélèvements sociaux

- Retrait entre 2 ans et 5 ans : la plus-value nette est taxée à 19% + prélèvements sociaux

- Retrait à plus de 5 ans : la plus-value nette n’est pas taxée + prélèvements sociaux

 

En ce qui concerne l'exonération d'impôt pour les dividendes, celle-ci ne s'applique que dans la limite où le dividende ne dépasse pas 10% de l'inscription en compte de ces placements.

Attention, l’investissement via votre PEA-PME n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt loi Madelin expliquée ci-dessus. Il s’agit donc de définir à l’avance la stratégie de votre investissement.

Vous êtes résident fiscal suisse

Les plus-values réalisées sur vos investissements en capital sont exonérées d'impôt.

Vous êtes résident fiscal belge

L’état belge a décidé de mettre en place, dans la loi programme du 10 août 2005, un dispositif permettant de réduire le montant de votre investissement : le tax shelter.

Lorsque vous souscrivez au capital d’une microsociété ou d’une PME belge, vous pouvez déduire respectivement 30% ou 45% du montant de votre investissement de votre revenu pour l’année durant laquelle a lieu votre investissement, à condition d’investir :

- Dans une société ayant moins de 4 ans et n’ayant pas d’objet social immobilier ou financier ;

- Dans une microsociété, ayant moins de 700 000 euros de chiffre d’affaires, 10 salariés et 350 000 euros de bilan ;

- Dans une PME, ayant moins de 9 000 000 euros de chiffre d’affaires, 50 salariés et 4 500 000€ euros de bilan ;

Ce dispositif exclut les apports en nature. Aussi, le montant des apports pouvant bénéficier de la réduction d’impôt est limité à 100 000 euros par période imposable et par contribuable. Aussi, la durée de conservation des titres est fixée à 4 ans.

 

LE LEXIQUE DU CROWDFUNDING IMMOBILIER

 

1. Caution personnelle

Il est assez courant de demander, afin de garantir un prêt, que le dirigeant s’établisse caution personnelle. Cela engage le dirigeant sur ses biens propres et lui impose d’assumer personnellement le remboursement des créances si celles-ci restent impayées par la société. Cette caution personnelle doit être assortie d’un texte manuscrit stipulant que le dirigeant maîtrise la portée des engagements pris ainsi que leur montant. En cas de décès, la caution est transmise aux héritiers lors de la succession, si celle-ci est acceptée. Pour plus de détails, consultez notre article dédié à ce sujet.

2. Durée ou maturité de l’emprunt

La durée de l’emprunt, appelée aussi maturité, est déterminée en amont de l’opération.  Elle indique à l’investisseur à quelle échéance maximale il sera remboursé du capital investi ainsi que des intérêts sur la période. En 2019 sur Raizers, elle était de 20 mois en moyenne.

3. Emetteur

Dans le cadre du crowdfunding immobilier, l’émetteur est le promoteur immobilier ou le marchand de bien. Il émet une dette qui sera souscrite par les investisseurs. L’investisseur prête de l’argent à l’émetteur, qui, en contrepartie, lui versera des intérêts sur la durée de l’emprunt, en plus de lui rembourser le capital investi.

4. Emprunt amortissable

On parle d’emprunt ou prêt amortissable lorsque le remboursement du capital se fait en plusieurs fois, au fil du temps. Pendant toute la durée de l’emprunt et selon un échéancier établi en amont, l’emprunteur remboursera une partie du capital avec les intérêts. Il s’oppose à l’emprunt ou prêt in fine.

Exemple dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier : l’investisseur prête 1000€ à 10% par an pendant 24 mois, amortissable annuellement, le promoteur devra donc régler :

  • 600€ à la fin de la 1ère année (500€ de capital + 100€ d’intérêts, calculé comme suit à 10% x  1000€ de capital sur 12 mois)
  • 550€ à la fin de la 2ème année (500€ de capital + 50€ d’intérêts, calculé comme suit à 10% x  500€ de capital sur 12 mois)

5. Emprunt in fine

L’emprunt ou prêt in fine, est un prêt dont le capital sera remboursé intégralement à échéance. Les intérêts eux pourront être payés en plusieurs fois ou à échéance.

Exemple dans le cadre d’une opération de crowdfunding immobilier : l’investisseur prête 1000€ in fine à 10% par an pendant 24 mois, le promoteur devra donc régler :

  • 100€ à la fin de la 1ère année (soit les intérêts de 10% x 1000€ de capital sur 12 mois)
  • 1100€ à la fin de la 2ème année (1000€ de capital + 100€ d’intérêts, 10% x  1000€ de capital sur 12 mois)

6. Flat tax ou PFU

Dans le cas d’investisseurs personnes physiques résidant sur le territoire français, les intérêts perçus dans le cadre d’un emprunt obligataire sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique[1]. Il se sépare en deux : les prélèvements sociaux (17.2%) et l’impôt sur le revenu (12.8%). Dans les deux cas, le prélèvement se fait à la source (organisé par Raizers) et les intérêts perçus par l’investisseur sont nets d’impôt.

7. GAPD

La garantie à première demande est une sûreté qui engage le garant (ici l’emprunteur), dans le cadre d’une obligation souscrite par un tiers (ici l’investisseur), à rembourser la somme due, soit dès la première demande du créancier, soit suivant des modalités préalablement convenues. Cette garantie se place au même niveau qu’une caution personnelle lorsqu’elle est donnée par une société. Pour plus de détails, consultez notre article dédié à ce sujet.

8. GFA

La garantie financière d’achèvement est une assurance donnée (par une banque ou un assureur) à un promoteur immobilier pour le compte des acquéreurs sous compromis du bien immobilier à construire. Cette assurance donne la garantie qu’en cas de défaillance du promoteur, la construction sera bien achevée et les biens achetés seront livrés.

Elle est délivrée par un assureur qui, en contrepartie d’un pourcentage du coût de la construction et de plusieurs garanties (hypothèque, Garantie à première demande, caution personnelle du dirigeant…), s’engage à payer la construction en cas de défaut du constructeur. A noter que pour les opérations immobilières commerciales, la GFA n’est pas obligatoire. Elle l’est en revanche pour l’immobilier résidentiel.

9. Hypothèque

L’hypothèque est une sureté portant sur un bien immobilier existant (terrain, immeuble, maison…), permettant au prêteur de saisir le bien pour son compte en cas de défaut de remboursement.

L’hypothèque peut être de premier rang ou de second rang, le rang indiquant l’ordre de priorité des créanciers pour le remboursement.

L’hypothèque de premier rang assure au créancier d’être remboursé en premier en cas de défaut de paiement. Dans les faits, cela signifie qu’il sera le premier à être payé par le notaire une fois les fonds disponibles. Lorsqu’un créancier prend une hypothèque sur un bien déjà hypothéqué on parle alors d’une hypothèque de second rang, il devra attendre le remboursement du premier rang avant de pouvoir être remboursé.

10. Intérêts et coupons

Un coupon est attaché à une obligation. Il représente l’intérêt versé au détenteur de cette obligation, ici l’investisseur. Historiquement, les obligations étaient imprimées sur papier et accompagnées de coupons détachables, le payeur retirait le coupon correspondant dès qu’il effectuait un remboursement.

Pour illustrer, reprenons le même exemple que précédemment, avec notre obligation de 1000€ à 10% d’intérêt sur 24 mois, un coupon est de 1000 x 10% soit 100€ à multiplier par deux, étant donné que ce taux d’intérêt est sur 2 ans. Cette obligation est donc accompagnée de deux coupons de 100€.

11. Obligation, emprunt obligataire et contrat obligataire

Un emprunt obligataire est une dette émise par une personne morale (ici entreprise) pour se financer auprès d’investisseurs, appelés les obligataires. Les obligations sont les titres financiers assimilables à une dette pour l’entreprise qui émet ces titres. Dans le cadre d’un emprunt obligataire, l’entreprise et l’investisseur signent un contrat obligataire qui formalise le prêt et qui fixe notamment la maturité (durée de l’emprunt), le taux d’intérêt et les autres obligations de chacun.

12. Rendement ou rentabilité

Dans le cadre d’une collecte de financement pour un projet immobilier, un taux d’intérêt est négocié en amont entre Raizers et le développeur immobilier. Ce taux représente le rendement du capital investi qui sera versé à l’investisseur, à échéance régulière ou à la fin du contrat (échéance du prêt). Exemple : pour 1000€ investis avec un rendement de 10%, sur une durée de 24 mois, il sera reversé à l’investisseur 100€ à la fin de la première année, et 1100€ à la fin de la deuxième année. Soit 200€ d’intérêts versés.

13. Masse de obligataires

La masse des obligataires représente l’ensemble des détenteurs d’obligations sur un même projet, comme une entité à part entière. Le ou les représentants ont le pouvoir, au nom de la masse, de prendre des décisions dans l’intérêt commun.

Dans le cadre d’un projet financé sur notre plateforme, c’est Raizers qui représente la masse des obligataires.

14. Risque d’illiquidité

Pour chaque opération, il est mentionné à l’investisseur qu’investir dans des obligations présente un risque d’illiquidité. En effet, quand bien même ces titres obligataires sont librement cessibles il n’y a pas de place de marché disponible pour les vendre facilement. Il faudra donc trouver par ses propres moyens un investisseur acceptant de racheter ses obligations.

Dans les faits, cela signifie que l’investisseur, à moins de trouver un acheteur externe, ne pourra récupérer son capital qu’à l’échéance de remboursement prévu dans le contrat obligataire.

15. SCCV

Une société civile de construction-vente (SCCV) est une forme de société largement utilisée par les promoteurs. La SCCV fonctionne comme une société civile classique, c’est son objet social qui est spécifique. La SCCV n’est pas imposée directement, on dit qu’elle est transparente. En effet, les impôts sont payés par sa société mère si elle est détenue par une autre société ou prélevés sur le revenu de chaque associé si elle est détenue par une ou plusieurs personnes physiques. Sa durée est de 99 ans maximum mais elle prend fin dès que son objet est réalisé (fin de la construction et vente des lots par exemple).

Dans le cadre d’un emprunt obligataire, c’est la holding ou SAS propriétaire de la SCCV qui porte l’emprunt.

16. VEFA

VEFA est l’acronyme de Vente en l’Etat de Futur Achèvement. Elle consiste, pour un acquéreur, à acheter un logement sur plan et donc non achevé. La VEFA est un contrat liant l’acquéreur et le promoteur qui garantit l’achèvement de la construction pour l’acquéreur et permet au promoteur d’être payé au fil de l’avancement des travaux. Pour se faire, un échéancier de paiement est fixé par le promoteur et le solde est réglé à la livraison du bien par l’acquéreur. Lors d’une vente en VEFA pour des biens résidentiels, le promoteur a l’obligation de souscrire à une GFA (voir définition) permettant de garantir la finalisation des travaux.

Par ailleurs, il existe des avantages fiscaux liés à l’achat en VEFA : des frais de notaires réduits car il s’agit d’immobilier neuf (2 à 3% contre 8% sur de l’ancien), la loi Pinel qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux en louant le bien pendant 6 ans minimum, ou encore les prêts à taux zéro pour financer jusqu’à 40% de l’achat d’un bien neuf, dont les frais sont pris en charge par l’Etat.


[1] Ce taux est fixé chaque année dans la loi de finance