Comprar sobre plano (venta en estado futuro de finalización)

El proceso de compra sobre plano

La compra sobre plano se basa en un mecanismo relativamente específico. Se trata de un tipo de contrato mediante el cual el comprador se convierte en propietario de un inmueble que aún no se ha entregado. Estas son las principales etapas del proceso:

Firma del contrato de reserva

Este primer paso consiste en firmar un contrato de reserva con el promotor. Este documento compromete a ambas partes: al promotor a construir la vivienda y al comprador a adquirirla una vez finalizada. El contrato especifica la descripción de la vivienda (superficie, planos, etc.), el precio de venta y las condiciones de pago. También se abona un depósito de garantía, que suele oscilar entre el 2 % y el 5 % del precio de venta.

Obtención de la financiación

Tras firmar el contrato de reserva, el comprador dispone de un plazo para obtener su préstamo hipotecario. Las condiciones de financiación deben figurar claramente en el contrato, y la venta está sujeta a la condición suspensiva de la obtención del préstamo.

Firma de la escritura de compraventa ante notario

Cuando comienzan las obras y el comprador ha obtenido la financiación, se firma la escritura de compraventa definitiva ante notario. Esta escritura formaliza la transferencia progresiva de la propiedad al comprador.

Pago mediante solicitud de fondos

El pago de la vivienda en VEFA se realiza en función del avance de las obras. El promotor solicita el pago en cada fase clave de la construcción (finalización de los cimientos, cierre hermético, etc.). La ley establece un límite máximo para estas solicitudes de pago: el 35 % al finalizar los cimientos, el 70 % al cerrar la estructura y el 95 % en el momento de la entrega del inmueble. El 5 % restante se abona en el momento de la entrega de las llaves, tras comprobar que la vivienda cumple con la normativa.

Entrega del bien y garantías legales

Una vez finalizadas las obras, el comprador recibe las llaves y puede mudarse. El promotor está obligado a garantizar la conformidad del inmueble y a subsanar cualquier posible defecto. Se aplican varias garantías: la garantía de perfecta finalización (durante un año), la garantía decenal (10 años) y la garantía bienal para los equipamientos.

Las ventajas de comprar una vivienda sobre plano

Una vivienda nueva y personalizable

Una de las principales ventajas de la venta sobre plano es que permite al comprador adquirir una vivienda nueva que cumple con las últimas normas en materia de construcción y eficiencia energética. Además, a menudo es posible personalizar ciertos aspectos de la vivienda (revestimientos, tabiques, equipamiento) según los gustos y las necesidades.

Garantías sólidas

El marco jurídico de la VEFA ofrece una gran seguridad al comprador. Las garantías legales, como la garantía de perfecta finalización, la garantía decenal y la garantía bienal, protegen al comprador frente a posibles defectos o vicios de construcción. En caso de que surja algún problema, el promotor está obligado a subsanar los defectos por su cuenta.

Ventajas fiscales

Comprar sobre plano ofrece varias ventajas fiscales. Los gastos notariales son menores que en la compra de una vivienda de segunda mano (aproximadamente entre el 2 % y el 3 % del precio de venta, frente al 7 %-8 % en el caso de las viviendas de segunda mano). Además, en algunos municipios es posible beneficiarse de una exención del impuesto sobre bienes inmuebles durante dos años. Para los inversores inmobiliarios que destinan sus propiedades al alquiler, medidas como la ley Pinel permiten beneficiarse de reducciones fiscales a cambio de alquilar la vivienda durante un plazo determinado.

Una financiación escalonada

Una de las principales ventajas de la venta sobre plano es que el pago se fracciona a medida que avanzan las obras. Esto permite al comprador gestionar mejor su presupuesto y no tener que pagar el importe total de la vivienda antes de que finalice su construcción.

Las desventajas y los riesgos de comprar una vivienda sobre plano

Plazo de entrega

Uno de los principales inconvenientes de la VEFA es el tiempo de espera entre la firma del contrato de reserva y la entrega del inmueble. Por término medio, hay que contar entre 18 y 24 meses para que se termine un proyecto. Este plazo puede resultar limitante, sobre todo si se producen retrasos en las obras debido a imprevistos meteorológicos o dificultades técnicas.

Riesgos financieros

Aunque es poco frecuente, existe el riesgo de que el promotor quiebre durante la construcción. Para mitigar este riesgo, es importante elegir un promotor serio y exigir unagarantía financiera de finalización (GFA), que asegure la entrega del inmueble incluso en caso de incumplimiento por parte del promotor.

Visibilidad limitada del inmueble

Comprar una vivienda sobre plano implica proyectarse en una vivienda que aún no existe. A veces resulta difícil imaginar con precisión el resultado final, a pesar de los planos y las maquetas que se proporcionan. Además, pueden existir diferencias entre la calidad percibida y la realidad, aunque las garantías legales obliguen al promotor a cumplir sus compromisos.

Posibles costes adicionales

Pueden surgir algunos gastos adicionales tras la entrega de la vivienda, como ajustes no previstos inicialmente o obras para corregir acabados insatisfactorios. Además, aunque los gastos notariales sean reducidos, otros gastos, como los relacionados con la personalización de la vivienda, pueden encarecer la factura.

Conclusión

Comprar sobre plano ofrece ventajas considerables, sobre todo en cuanto a garantías, beneficios fiscales y personalización del inmueble. Sin embargo, este tipo de compra también implica asumir cierto riesgo, relacionado principalmente con los plazos de entrega y la escasa visibilidad del inmueble antes de su construcción. Para que la compra sobre plano sea un éxito, es fundamental elegir bien al promotor, informarse sobre las garantías que ofrece y elaborar un presupuesto que tenga en cuenta posibles imprevistos.

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