Inversión inmobiliaria en régimen de «club deal»: ¿cómo invertir?
La inversión inmobiliaria no se limita a la compra directa de un inmueble o a la suscripción de participaciones en un SCPI. Existe una tercera vía, menos conocida por el gran público, que utilizan los inversores experimentados: el «club deal» inmobiliario. Este mecanismo permite a un grupo reducido de personas coinvertir en un activo específico —como una operación inmobiliaria, un inmueble de renta o un proyecto de rehabilitación— compartiendo tanto los riesgos como los posibles rendimientos. No obstante, conviene comprender bien este vehículo de inversión antes de plantearse utilizarlo.
¿Qué es un «club deal» inmobiliario?
El principio de la coinversión restringida
Un «club deal» inmobiliario es una estructura de inversión colectiva restringida, en la que un número limitado de inversores privados se asocian para financiar conjuntamente la adquisición o el desarrollo de un activo inmobiliario concreto. A diferencia del « deuda privada inmobiliaria » clásico, que puede reunir a cientos o miles de participantes en torno a un proyecto, el «club deal» funciona más bien según el principio de un círculo cerrado. Unos pocos inversores cualificados se unen en torno a una oportunidad concretamente identificada.
El activo en cuestión es el elemento central de la operación y puede ser:
- un inmueble de inversión
- un terreno
- un programa de promoción inmobiliaria
- una rehabilitación…
Cada inversor participa en la operación con pleno conocimiento de causa, tras haber recibido información detallada sobre el proyecto, su ubicación, sus características financieras y los riesgos asociados.
La estructura jurídica: SAS o SCI especializada
La estructura jurídica de un «club deal» suele basarse en la creación de una entidad dedicada a la operación. Se suelen utilizar dos formas.
- La sociedad por acciones simplificada (SAS) suele elegirse por su flexibilidad, ya que ofrece una gran libertad a la hora de redactar los estatutos y definir las normas de gobernanza. Un pacto de socios complementa los estatutos para regular los derechos y obligaciones de cada inversor: condiciones de entrada y salida, reparto de beneficios, mecanismos de toma de decisiones, cláusulas de preferencia en caso de cesión de participaciones…
- La sociedad civil inmobiliaria (SCI), menos utilizada, ofrece una alternativa interesante para las estructuras familiares o cuando la estructura fiscal de la inversión lo justifica. Es más rígida en cuanto a la gobernanza, pero presenta ventajas para la transmisión patrimonial.
La gobernanza y el funcionamiento interno de un «club deal»
La gobernanza es uno de los elementos que distinguen el «club deal» de otras formas de inversión colectiva. Cada socio tiene derecho a intervenir en las decisiones importantes: elección del gestor, aprobación de las cuentas, validación de las etapas clave de la operación, decisión de venta…
Las normas de votación y de quórum se establecen en los estatutos y en el pacto de socios. Algunas decisiones pueden requerir la unanimidad o una mayoría cualificada, como la cesión anticipada, la contratación de un préstamo adicional o un cambio de orientación del proyecto.
Condiciones de acceso al «club deal»
Una entrada que reserva el acceso a los inversores experimentados
El «club deal» inmobiliario se diferencia del crowdfunding por su importe mínimo de inversión considerablemente más elevado. Mientras que una plataforma de financiación participativa puede aceptar inversiones de unos pocos cientos de euros, un «club deal» suele exigir una aportación mínima del orden de varias decenas de miles de euros. Esta cantidad puede ser incluso mayor, dependiendo de la envergadura de la operación y del número de socios.
Este umbral elevado, lejos de ser una barrera arbitraria, refleja la propia naturaleza de la estructura. Cada inversor representa una parte significativa de la estructura, lo que justifica un mayor nivel de información y de implicación. También refleja un perfil de riesgo diferente, que el inversor debe ser capaz de asumir sin poner en peligro su situación patrimonial global.
Por lo tanto, el «club deal» está dirigido principalmente a los inversores:
- que ya disponen de un patrimonio;
- capaces de inmovilizar fondos durante varios años;
- que no le asuste un nivel de riesgo superior al de las inversiones tradicionales.
Los gastos son numerosos y más complejos que en el caso de una inversión directa
Los gastos de un «club deal» suelen incluir:
- los gastos de estructuración (relacionados con la creación de la estructura específica y con el asesoramiento jurídico y fiscal);
- los gastos de gestión corriente (remuneración del gestor);
- a veces, una comisión de rendimiento sobre la plusvalía obtenida en el momento de la venta.
Estos gastos deben presentarse con claridad y compararse con la rentabilidad esperada de la operación. Constituyen un factor importante a la hora de tomar una decisión: un «club deal» bien estructurado por un gestor con experiencia justifica su remuneración por la calidad de la selección de activos y el rigor del seguimiento.
Un horizonte de inversión a corto plazo y una liquidez muy limitada
El horizonte de inversión de un club deal inmobiliario suele oscilar entre 3 y 7 años, según la naturaleza de la operación, aunque puede llegar hasta los 10 o incluso los 15 años. Un proyecto de promoción inmobiliaria (construcción y venta), por ejemplo, tiene una duración más corta que una operación de adquisición, revalorización y reventa de un inmueble ya existente.
Durante todo este periodo, los fondos quedan inmovilizados. Es un aspecto fundamental que hay que tener en cuenta antes de tomar cualquier decisión: la liquidez de las participaciones es muy limitada, o incluso inexistente, mientras dura la operación. No existe un mercado secundario organizado para vender fácilmente las participaciones, a diferencia de lo que ocurre con una SCPI o con las participaciones de fondos cotizados. La salida se produce principalmente en el momento de la venta del activo, al vencimiento previsto de la operación.
No obstante, algunos pactos prevén cláusulas de salida anticipada, pero para ello es necesario el consentimiento de los demás socios o cumplir una serie de condiciones estrictamente definidas. Por lo tanto, el inversor debe considerar su aportación como indisponible mientras dure la operación.
Club deal, SCPI e inversión directa: ¿en qué se diferencian?
Club deal frente a SCPI: exclusividad frente a diversificación
La comparación con la SCPI (sociedad civil de inversión inmobiliaria) es inevitable, ya que ambos instrumentos pertenecen al ámbito de la inversión inmobiliaria colectiva. Sin embargo, una SCPI funciona según un modelo de fondo abierto o semiabierto, gestionado por una sociedad gestora autorizada. Reúne a miles de inversores y cuenta con una cartera diversificada de activos inmobiliarios. La liquidez es relativamente mayor, las cantidades mínimas de inversión son más bajas y la gestión está totalmente delegada. A cambio, el inversor no tiene ningún derecho de intervención en la elección de los activos ni en la estrategia.
Por su parte, el «club deal» se centra en un único activo claramente identificado. El inversor sabe exactamente en qué invierte, con quién y en qué condiciones, con una gobernanza compartida. El potencial de plusvalía inmobiliaria en la reventa puede ser mayor, pero el riesgo también se concentra en un único proyecto y no se diluye entre varios activos, como ocurre con la SCPI.
Perfil de riesgo y potencial de revalorización inmobiliaria
Las operaciones inmobiliarias colectivas (club deal) presentan un nivel de riesgo superior al de una inversión inmobiliaria directa bien diversificada. La concentración en un único proyecto significa que, si la operación se enfrenta a dificultades (retrasos en las obras, caída de los precios en el momento de la comercialización, incumplimiento de alguna de las partes implicadas…), el impacto es directo y recae íntegramente sobre los inversores.
Por lo tanto, la diversificación del patrimonio es imprescindible: una operación de «club deal» solo debería representar una parte del patrimonio total del inversor, junto con activos más líquidos y menos concentrados.
A cambio, este perfil de riesgo más elevado se asocia, en teoría, a una rentabilidad potencial mayor que la de una inversión inmobiliaria convencional, sobre todo gracias a las operaciones de promoción o revalorización de activos.
¿Por qué invertir en un «club deal» con Raizers?
Raizers selecciona y estructura oportunidades de inversión inmobiliaria, presentándolas de forma didáctica y contextualizada. Cada operación propuesta en la plataforma es analizada previamente por expertos en gestión patrimonial, que evalúan la solidez del proyecto, la calidad de los participantes, las condiciones del mercado y las perspectivas de rentabilidad.
Esta rigurosa selección es la base del enfoque de Raizers: el inversor no tiene que llevar a cabo él mismo los procesos de diligencia debida, sino que accede a una oportunidad ya evaluada, presentada con toda la información necesaria para tomar una decisión informada. La plataforma cuenta con una comunidad de más de 50 000 inversores registrados y ha recaudado más de 445 millones de euros desde su creación.
La inversión en «club deal» a través de Raizers se inscribe en una estrategia de diversificación patrimonial: junto con otras clases de activos (fondos en euros, fondos de unidades de cuenta, ETF…), representa una exposición al sector inmobiliario privado con un potencial de rentabilidad diferenciado.
Fuentes:
https://lessecretsdelimmo.fr/investissement-immobilier/club-deal-immobilier/