Financiar una operación inmobiliaria en Portugal
Raizers, una plataforma de deuda privada inmobiliaria, te permite acceder a operaciones en Portugal. Una buena forma de diversificar aún más tus inversiones sin dejar de invertir en un mismo tipo de producto financiero.
La apertura de este mercado va acompañada de un análisis exhaustivo de sus particularidades técnicas, administrativas, legales y fiscales. A continuación, te ofrecemos un resumen de lo más importante que debes saber sobre el mercado inmobiliario en Portugal.
Una estructura particular
En el marco de una operación inmobiliaria en Portugal y con el fin de poder recurrir al crowdfunding en Raizers, es necesario establecer una estructura específica. De hecho, a la espera de obtener la autorización europea (PSFP), Raizers no puede recaudar fondos directamente en nombre de una empresa portuguesa.
Por ello, es necesario constituir una sociedad participada al 100 % por Raizers SAS. Es esta sociedad la que actúa como emisor y recauda los fondos. Posteriormente, dichos fondos se transferirán a la sociedad portuguesa promotora del proyecto mediante un contrato de crédito. Este contrato, celebrado entre la sociedad portuguesa y la sociedad constituida por Raizers, reproduce íntegramente las condiciones del contrato de emisión de bonos.
Más allá de esta estructura concreta, Portugal cuenta con normas jurídicas, administrativas y fiscales que difieren de las que conocemos en Francia.
Un régimen de seguros regulado
El Estado portugués establece varios seguros obligatorios en el marco de las operaciones inmobiliarias. Estos difieren ligeramente de los previstos en Francia.
En primer lugar, todos los inmuebles deben estar asegurados contra incendios. Esta obligación se adapta menos a las operaciones de promoción inmobiliaria, ya que los seguros solo deben contratarse una vez finalizadas las obras. Por lo tanto, solo se contratará al término de la operación y para las viviendas que queden por vender.
Sin embargo, este seguro es imprescindible en el marco de las operaciones de compraventa de inmuebles, cuando el activo ya figura en el expediente.
La ley también establece la obligación de contratar un seguro de responsabilidad civil para técnicos responsables, similar al seguro de responsabilidad civil profesional exigido en Francia. Este seguro cubre la totalidad de los daños (derivados de actos, omisiones o negligencias) causados a terceros en el marco de la actividad de la empresa asegurada.
Los bienes hipotecados también deben estar cubiertos por una póliza de seguro específica que cubra todos los riesgos relacionados con la naturaleza del bien hipotecado.
La aplicación de un impuesto adicional
En Portugal, los intereses de los préstamos suscritos entre dos entidades (excepto bancos) están sujetos a un impuesto. Este impuesto debe ser retenido en origen directamente por el prestatario y asciende al 25 % de los intereses.
A esta fiscalidad se suma un impuesto de timbre, cuyo importe depende de la duración del préstamo y oscila entre el 0,04 % y el 0,6 %.
Es posible obtener una exención de este impuesto y del impuesto de timbre bajo determinadas condiciones (régimen fiscal «matriz-filial», fiscalidad aplicable en un grupo, convenio de doble imposición).
Esta exención resulta difícil de aplicar en el marco de una financiación mediante crowdfunding en Raizers.
Para compensar esta fiscalidad, el tipo acordado entre Raizers y el operador es más elevado que el tipo que figura en la plataforma y que el tipo abonado a los inversores. El tipo de interés acordado entre la entidad con fines específicos (SPV) de Raizers y la empresa portuguesa incluye la fiscalidad de los intereses, que se retiene en origen y es abonada directamente por el operador a su administración tributaria.
Por lo tanto, este régimen fiscal es transparente para los inversores, ya que el tipo que se muestra en la plataforma se corresponde con el tipo de rentabilidad esperado.
La entrada en el mercado portugués permite a Raizers ofrecerte cada vez más oportunidades para diversificar tu cartera.