Financiar una operación inmobiliaria en España

Mercado inmobiliario en España

España es el segundo destino turístico del mundo. La demanda de viviendas es elevada en este país, especialmente en las zonas costeras. Estas zonas son muy codiciadas por una clientela extranjera, compuesta principalmente por británicos, franceses, alemanes y escandinavos. Las autoridades públicas fomentan estas inversiones extranjeras mediante una legislación que las favorece. El coste de la vida, la cultura local y el clima son otros atractivos importantes del mercado español. Así, durante los seis primeros meses de 2022, una de cada cinco viviendas vendidas en España fue adquirida por un extranjero.

En 2022 se vendieron 760 000 inmuebles en España, de los cuales aproximadamente el 10 % eran viviendas de nueva construcción. Para 2023, las previsiones apuntan a un descenso. Esto se debe al aumento de los tipos de interés, que dificulta el acceso al crédito, y a la disminución de la oferta de viviendas de nueva construcción, como consecuencia del encarecimiento de los materiales. En cuanto a los precios de venta, llevan más de diez años subiendo de forma constante y aumentaron una media del 5 % en 2022. Para 2023, las previsiones apuntan a un aumento de alrededor del 2 % en el precio de la vivienda.

Durante este periodo, los promotores se centran en proyectos inmobiliarios de alto valor añadido, en las grandes ciudades o en zonas turísticas destinadas a compradores de primera vivienda con un elevado poder adquisitivo.

Promoción inmobiliaria residencial en España

El sistema de venta sobre plano en España es similar al sistema francés. Las viviendas pueden venderse antes de que comiencen las obras y los compradores pagarán la vivienda mediante cuotas predeterminadas a medida que avancen las obras. Al igual que en Francia, el porcentaje y el número de cuotas pueden variar en función de la naturaleza del proyecto y del tipo de compradores.

En el marco de una promoción inmobiliaria en España, es obligatorio que el arquitecto del proyecto esté colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de la región.

En cuanto a los seguros necesarios en una venta sobre plano, no existe una «garantía financiera de finalización» como en Francia. Esta garantía permite asegurar a los compradores frente a, por ejemplo, la quiebra del promotor. En España, sin embargo, el promotor debe contratar los siguientes seguros:

• Garantía decenal que cubre una parte de la obra (cimientos, estructura) durante 10 años. Sin este seguro, la construcción no podrá inscribirse en el catastro.
• Seguro trienal que ofrece cobertura durante tres años frente a los daños derivados de vicios y defectos en los elementos constructivos del edificio o en las instalaciones, como la estanqueidad de los tejados y las fachadas.
• Garantía del constructor que tiene una duración de un año y cubre los daños causados por defectos relacionados con los elementos de acabado y terminación del edificio.

Además, aunque no sea obligatorio, se recomienda encarecidamente que todos los participantes en el proyecto de promoción inmobiliaria contraten un seguro de responsabilidad civil profesional, que proteja e indemnice en caso de daños causados a terceros.

Funciones del notario y del abogado

A diferencia de Francia, es habitual contar con la representación de un abogado a la hora de adquirir una vivienda. De hecho, en España, el notario es un representante del Estado cuya función es garantizar que la escritura se ajuste a la legislación local, por lo que nunca tomará partido. Por lo tanto, se recomienda contar con la representación de un abogado para los siguientes aspectos:

• Comprobación de la conformidad del inmueble con el catastro
• Revisión del borrador del acta de autenticación
• Comprobación de las hipotecas sobre el inmueble
• Obtención del certificado de inscripción del inmueble en el ayuntamiento

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