Las 7 buenas razones para invertir en el deuda privada inmobiliaria
1. Una forma de invertir en la economía real
El deuda privada inmobiliaria consiste en prestar dinero a promotores para que lleven a cabo proyectos inmobiliarios. Es una forma de participar en la construcción de edificios de infraestructuras, logística o viviendas para personas solas, estudiantes, parejas o familias. Todo lo contrario a la especulación, que consiste en sacar provecho de la evolución del mercado, sin relación con la economía real, y controlada por las grandes instituciones financieras.
2. Una inversión a corto plazo
No hay que confundir el « deuda privada inmobiliaria » con una SCPI (Sociedad Civil de Inversión Inmobiliaria). Con una SCPI, el inversor se convierte en copropietario de un conjunto de inmuebles, gestionados por una sociedad gestora, y percibe una parte de los alquileres. No es así en el caso de un proyecto de « deuda privada inmobiliaria ». El inversor se limita a prestar dinero al promotor en forma de obligaciones o empréstitos obligacionistas. En cuanto el proyecto se termina y se vende, recupera su inversión más los intereses. Por eso, la duración media de la inversión es de 20 meses.
3. Un alto rendimiento para el deuda privada inmobiliaria
La rentabilidad media de un proyecto de « deuda privada inmobiliaria » es del 10 % anual, aunque puede oscilar entre el 8 % y el 12 % en función del nivel de riesgo. Esto significa que, durante toda la duración del proyecto, el inversor percibe cada año el 10 % de su inversión: es lo que se conoce como «cupón». Se trata de una rentabilidad elevada en comparación con la libreta de ahorro «Livret A», que es del 0,5 %, o con los fondos inmobiliarios (SCPI), cuya rentabilidad rara vez supera el 5 %. Cabe señalar que una de las razones de estas elevadas rentabilidades radica en el funcionamiento de las plataformas: hay muy pocos intermediarios (o incluso ninguno) entre el prestatario y los prestamistas, a diferencia de lo que ocurre con las grandes instituciones financieras.
4. Un régimen fiscal favorable
El «impuesto fijo», que entró en vigor en 2018, ha permitido simplificar la fiscalidad de este tipo de inversión. El impuesto único a tanto alzado (PFU) se aplica a todos los rendimientos del capital, con un tipo fijo del 30 %. Por lo tanto, una rentabilidad bruta del 10 % supondrá una rentabilidad, después de impuestos, del 7 %. Por ejemplo, por cada 1 000 euros invertidos, la rentabilidad neta anual será de 70 euros.
5. Un producto asequible
Gracias al « deuda privada inmobiliaria », la inversión se democratiza, con una inversión inicial relativamente baja. Depende de la plataforma, pero suele rondar los 1.000 euros. Todo ello sin gastos para el inversor. Solo hay una limitación: el importe de la inversión no debe superar el 10 % de su patrimonio, siempre que se respeten los límites establecidos en la declaración que hay que cumplimentar antes de invertir.
6. Riesgos controlados
No existe ninguna inversión sin riesgo. Pero, según la tasa media de impagos en Francia en este sector, el riesgo está bien controlado deuda privada inmobiliaria . El mayor peligro es que el proyecto fracase, ya sea por un incumplimiento del promotor o por una crisis más generalizada que impida al promotor vender el inmueble, por ejemplo. Para saber cuántos proyectos han fracasado, lo mejor es echar un vistazo a la tasa de impago de la plataforma elegida. Si es del 0 %, significa que ningún proyecto ha fracasado con esa plataforma… y eso es una buena señal.
7. Gran libertad de elección
El inversor elige la plataforma o plataformas de crowdfunding que desea utilizar y, dentro de esa plataforma, en qué proyecto quiere invertir. No recurre a una sociedad gestora, como ocurre, por ejemplo, en el caso de una SCPI. Depende de él sacar el máximo partido seleccionando la plataforma adecuada —que tenga una baja tasa de impago— y el proyecto adecuado —con una financiación sólida y garantías importantes—.
Gracias a estas siete buenas razones para invertir, el « deuda privada inmobiliaria » no ha dejado de ganar terreno desde su aparición hace unos años, con 500 millones de euros financiados en Francia en 2020. Aunque no faltan razones para invertir, basta con informarse y tomar una decisión antes de dar el paso, sin olvidar que la clave para limitar los riesgos es diversificar las inversiones.
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