Las SCPI y los riesgos: lo que debes saber
Invertir en una SCPI (Sociedad Civil de Inversión Inmobiliaria) permite acceder al mercado inmobiliario sin tener que encargarse directamente de la gestión de los inmuebles. Sin embargo, como cualquier inversión inmobiliaria, esta inversión conlleva riesgos que es fundamental comprender antes de suscribirla.
Los principales riesgos de una SCPI son la pérdida de capital, las dificultades para revender las participaciones, la disminución de los ingresos por alquiler y los riesgos relacionados con la gestión del patrimonio. Estos riesgos pueden provocar una caída del valor de la inversión o de los dividendos distribuidos.
Segúnla Autoridad de Mercados Financieros (AMF), el capital invertido en una SCPI no está garantizado y su valor está sujeto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
En pocas palabras:
- El capital invertido en SCPI no está garantizado: el precio de las participaciones puede subir o bajar.
- La reventa de las participaciones puede llevar tiempo, sobre todo cuando hay muchas solicitudes de retirada.
- Los ingresos distribuidos pueden variar en función de los alquileres cobrados, los gastos y la gestión del patrimonio.
- El endeudamiento y la concentración de las inversiones en un sector o una zona geográfica pueden acentuar determinados riesgos.
- La diversificación y el análisis de los indicadores financieros permiten evaluar mejor los riesgos, sin eliminarlos.
¿Cuáles son los principales riesgos de invertir en un SCPI?
El riesgo de pérdida de capital y de caída del precio de las participaciones
El primer riesgo de una inversión en una SCPI se refiere al capital invertido. Una SCPI no ofrece ninguna garantía de capital: el valor de sus participaciones puede variar tanto al alza como a la baja.
Esta evolución depende, en particular, de la valoración de los activos inmobiliarios que posee la SCPI. Así, una caída del mercado inmobiliario, un empeoramiento de la situación del mercado de alquiler o una disminución del valor de los inmuebles pueden dar lugar a una revisión del precio de las participaciones.
El inversor puede sufrir entonces una pérdida de capital, sobre todo si revende sus participaciones a un precio inferior al de adquisición.
Ejemplo: un inversor adquiere 10 participaciones de un SCPI a 200 €, lo que supone una inversión de 2 000 €. Si su precio de reventa baja a 170 €, su valor total asciende a 1 700 €, lo que supone una caída del 15 %, sin tener en cuenta los gastos ni los posibles ingresos percibidos.
Este ejemplo ficticio ilustra el riesgo de pérdida de valor, independientemente de los dividendos que se hubieran podido repartir durante el periodo de tenencia.
Nota: los resultados históricos de una SCPI no son indicativos de sus resultados futuros. Por lo tanto, la rentabilidad distribuida no debe ser el único criterio de selección.
El riesgo de liquidez en la reventa de participaciones
A diferencia de las acciones que cotizan en bolsa, las participaciones en una SCPI no siempre pueden revenderse de inmediato. La liquidez de una SCPI depende, entre otras cosas, de la existencia de contrapartes y de las condiciones del mercado.
Las condiciones de salida varían en función del funcionamiento de la SCPI:
- En una SCPI de capital variable, las solicitudes de retirada suelen compensarse con nuevas suscripciones. Si no hay suficientes suscriptores, las retiradas pueden quedar en espera.
- En una SCPI de capital fijo, las participaciones pueden venderse en un mercado secundario, siempre que se encuentre un comprador.
Cuando el volumen de solicitudes de retirada es elevado, los plazos de reventa pueden alargarse, sin garantía alguna sobre el plazo de recuperación de los fondos ni sobre el precio obtenido.
La AMF recuerda que, en determinadas circunstancias, una solicitud de reembolso de participaciones de una SCPI puede tramitarse en un plazo indeterminado.
Por lo tanto, las SCPI suelen considerarse una inversión a largo plazo, más que una solución destinada a unos ahorros que deben estar disponibles rápidamente.
El riesgo de alquiler y la disminución de los ingresos
Los ingresos de una SCPI proceden principalmente de los alquileres generados por los inmuebles que posee.
Hay varios factores que pueden afectar a estos ingresos:
- la vacante de alquiler, cuando una vivienda permanece desocupada;
- los impagos o las dificultades económicas de algunos inquilinos;
- la marcha de un inquilino importante;
- la renegociación de los alquileres a la baja;
- el aumento de los gastos de explotación y mantenimiento.
Estas situaciones pueden provocar una disminución de los ingresos por alquiler y, en consecuencia, una reducción de los dividendos repartidos entre los socios.
La naturaleza del patrimonio también desempeña un papel importante. Las oficinas, los comercios, los almacenes logísticos, los centros sanitarios o las viviendas no presentan las mismas características ni los mismos riesgos.
Para evaluar el riesgo de alquiler de una SCPI, hay tres aspectos que merecen una atención especial:
- La tasa de ocupación financiera (TOF): ofrece información sobre la ocupación de los inmuebles en alquiler desde un punto de vista financiero.
- La diversificación de los inquilinos: permite evaluar la dependencia de la SCPI respecto a unas pocas empresas.
- La duración de los contratos de alquiler: ofrece una idea de la previsibilidad de los ingresos futuros por alquiler.
Una tasa de ocupación elevada puede ser un indicador positivo, aunque no garantiza la estabilidad de los alquileres ni de los dividendos.
El riesgo asociado a la sociedad gestora
Una SCPI está gestionada por una sociedad gestora encargada de seleccionar las inversiones inmobiliarias, gestionar los activos y a los inquilinos, y llevar a cabo los ajustes en la cartera.
La calidad de las decisiones de gestión influye directamente en la evolución del patrimonio y en los resultados de la SCPI.
Hay varias situaciones que pueden afectar a los resultados, entre otras:
- una estrategia de adquisición inadecuada para las condiciones del mercado;
- una concentración excesiva en determinados activos o sectores;
- una mala previsión de las necesidades de renovación;
- operaciones inmobiliarias realizadas en condiciones desfavorables.
Por lo tanto, antes de invertir, conviene analizar la experiencia de la sociedad gestora, su estrategia de inversión, la composición de su cartera y sus resultados históricos.
Estos elementos permiten evaluar la coherencia de la estrategia, sin prejuzgar los resultados futuros.
El riesgo de endeudamiento y de tipos de interés
Algunas SCPI recurren al crédito para financiar parte de sus adquisiciones inmobiliarias.
El endeudamiento puede contribuir a la financiación del patrimonio, pero también constituye un factor de riesgo.
En caso de subida de los tipos de interés, el coste de las nuevas financiaciones o de los préstamos a tipo variable puede aumentar. Además, el endeudamiento puede amplificar las consecuencias de una caída del valor de los activos inmobiliarios sobre el valor del patrimonio neto.
Por lo tanto, es importante analizar el nivel de endeudamiento de la SCPI, así como las características de su financiación, en particular su vencimiento y la distribución entre tipos fijos y variables.
El riesgo de concentración geográfica o sectorial
No todas las SCPI presentan el mismo nivel de diversificación.
Una SCPI con una fuerte inversión en oficinas, por ejemplo, puede ser especialmente sensible a la evolución de este mercado. Del mismo modo, una concentración geográfica significativa puede aumentar su exposición a una desaceleración económica local.
Por el contrario, una diversificación entre varios sectores inmobiliarios y zonas geográficas puede contribuir a limitar la dependencia de un mercado concreto.
La diversificación permite distribuir la exposición a los riesgos, sin eliminar el riesgo de pérdida de capital. Tampoco protege necesariamente frente a una caída generalizada de los mercados inmobiliarios.
¿Cómo evaluar y limitar los riesgos de una SCPI?
Para evaluar los riesgos de una SCPI, es fundamental no centrarse únicamente en la tasa de distribución.
Una rentabilidad elevada no significa necesariamente que una SCPI presente un mejor perfil de inversión. Debe analizarse teniendo en cuenta la calidad del patrimonio, la estrategia de gestión, el endeudamiento y las condiciones del mercado.
Existen varios indicadores que permiten evaluar con mayor precisión la situación de una SCPI.
Esta información figura, en particular, en los documentos reglamentarios y en las publicaciones periódicas de las sociedades gestoras.
Antes de realizar cualquier suscripción, también es importante consultar el documento de información clave (DIC), que recoge, entre otras cosas, los riesgos de la inversión y los escenarios de rentabilidad, así como las comisiones aplicables.
Diversificar las inversiones para distribuir mejor los riesgos
La diversificación es una de las principales formas de mitigar ciertos riesgos de una inversión inmobiliaria.
Puede adoptar varias formas:
- invertir en SCPI expuestas a distintos sectores inmobiliarios;
- distribuir las inversiones entre varias zonas geográficas;
- diversificar las sociedades gestoras;
- Incorporar las SCPI en una distribución patrimonial que incluya otras categorías de inversión, en función del perfil de cada inversor.
Este enfoque permite limitar la dependencia de un activo o de un mercado concreto. Sin embargo, no garantiza ni la preservación del capital ni el mantenimiento de los rendimientos distribuidos.
El horizonte de inversión también debe ser el adecuado. Las SCPI suelen formar parte de una estrategia a largo plazo y no están pensadas para satisfacer una necesidad inmediata de liquidez.
Fuentes e información adicional
- Autoridad de Mercados Financieros (AMF) — SCPI/OPCI: una inversión no garantizada sujeta a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
- AMF — SCPI: una solicitud de retirada, aunque sea válida, puede tardar un tiempo indeterminado en tramitarse.
- AMF — Documento de información clave: cómo interpretar la información sobre el riesgo de la inversión.
La información que figura en este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento personalizado en materia de inversión. Toda inversión en SCPI conlleva un riesgo de pérdida de capital y de liquidez. Los rendimientos no están garantizados.