Análisis detallado del programa Pinel
¿Cuál es el objetivo del programa Pinel?
El programa Pinel es un programa fiscal cuyo objetivo principal es aumentar el número de viviendas nuevas destinadas al alquiler, a un precio asequible para los inquilinos. Sucesor del programa Duflot, estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2024.
El programa Pinel ofrece una desgravación fiscal, que varía en función de la duración, a los inversores que hayan invertido en viviendas que cumplan los requisitos del programa.
¿Cómo se calcula la desgravación fiscal del inversor?
En el marco de este programa, los inversores pueden elegir entre tres plazos (6, 9 o 12 años) para el alquiler de la vivienda y la exención fiscal. Un inversor que alquile su inmueble durante:
- Durante 6 años se aplicará una desgravación fiscal del 12 % del importe invertido.
- Durante 9 años se aplicará una deducción fiscal equivalente al 18 % del importe invertido.
- Durante 12 años se aplicará una desgravación fiscal del 21 % del importe invertido.
De hecho, cuanto más largo sea el periodo de alquiler, mayor será el ahorro fiscal. Hay que tener en cuenta que los porcentajes de reducción mencionados anteriormente se irán reduciendo progresivamente en 2023 y 2024. Un inversor que alquile su inmueble durante:
- Durante 6 años se aplicará una desgravación fiscal del 10,5 % del importe invertido en 2023 y del 9 % del importe invertido en 2024.
- Durante 9 años se aplicará una desgravación fiscal del 15 % del importe invertido y del 12 % del importe invertido en 2024.
- Durante 12 años se aplicará una desgravación fiscal del 17,5 % del importe invertido y del 14 % del importe invertido en 2024.
Cabe señalar que el importe de la desgravación fiscal está limitado por dos criterios:
- Límite del importe anual invertido: La desgravación fiscal se calcula sobre la base de un importe máximo de inversión anual de 300 000 €.
Por ejemplo, un inversor que adquiera una vivienda acogida a este régimen por 350 000 € y la alquile durante 6 años se beneficiará de una reducción fiscal de 36 000 € (300 000 € x 12 %) a lo largo de los 6 años, es decir, 6 000 € al año. El excedente de inversión de 50 000 € no se tendrá en cuenta a la hora de calcular la reducción fiscal.
- Límite del número de viviendas adquiridas en un año: el inversor no puede adquirir más de dos viviendas en un año.
¿Cuándo empieza a aplicarse la desgravación fiscal para el inversor?
Existen dos casos posibles a la hora de adquirir una vivienda:
- O bien el inversor adquiere la vivienda antes de que se haya completado su construcción, en el marco de una venta sobre plano (VEFA). En este caso, deberá esperar a que la vivienda esté terminada y se haya puesto en alquiler antes de poder beneficiarse de ella.
- O bien el inversor adquiere una vivienda nueva, rehabilitada o renovada, disponible de inmediato para su alquiler. También deberá esperar a que la vivienda se ponga en alquiler para poder beneficiarse de la desgravación fiscal.
En ambos casos, la fecha que se tiene en cuenta es la fecha de inicio del alquiler del inmueble.
¿Qué obligaciones deben cumplir los inversores que deseen adquirir una vivienda en el marco del programa Pinel?
- La vivienda que se alquile (durante 6, 9 o 12 años) debe estar sin amueblar.
- La vivienda adquirida puede ser nueva, en fase de finalización, antigua rehabilitada o renovada. Si la vivienda se adquiere en fase de finalización, la duración de las obras no debe superar los 30 meses.
- Los alquileres ofrecidos a los contribuyentes no pueden superar un determinado umbral (límite máximo), que se determina en función de la ubicación geográfica de la vivienda. El legislador ha dividido el territorio en cinco zonas residenciales (A bis, A, B1, B2 y C) y ha establecido límites máximos de alquiler en cada una de ellas. El límite máximo de alquiler se determina en función del alquiler pagado por el inquilino en relación con la superficie habitable. En 2022(*), los límites máximos de alquiler eran los siguientes:
- Zona A bis: 17,62 € por metro cuadrado
- Zona A: 13,09 € por metro cuadrado
- Zona B1: 10,55 € por metro cuadrado
- Zona B2: 9,17 € por metro cuadrado
- La vivienda que adquiera el inversor no puede tener un precio por metro cuadrado superior a 5.500 €. Cabe señalar que la superficie que se tiene en cuenta para calcular el precio por metro cuadrado no es la superficie habitable según el método Carrez, sino la superficie habitable ponderada, que se define como la superficie habitable interior más la mitad de las superficies anexas.
Por ejemplo, un inversor adquiere una vivienda por 300 000 € con una superficie interior de 50m², a la que hay que añadir un balcón de 10m². Por lo tanto, la superficie ponderada será de 55m². Así, el precio por metro cuadrado de esta vivienda será de 5.455 €/m² (300.000 / 55). Por lo tanto, esta vivienda podrá acogerse al programa Pinel, dado que el precio por metro cuadrado es inferior a 5.500 €.
Dado que uno de los objetivos de la medida es aumentar la construcción de viviendas nuevas, el límite máximo del precio por metro cuadrado permite fomentar la construcción de más viviendas. En otras palabras, al invertir 300 000 € partiendo de un precio de mercado de 5 500 € por metro cuadrado, probablemente se construyen más superficies que a 7 000 € por metro cuadrado.
¿Qué requisitos deben cumplir los contribuyentes que deseen alquilar una vivienda del programa PINEL?
- La vivienda debe ser la residencia principal del contribuyente, y no una segunda residencia.
- El contribuyente debe demostrar que sus ingresos no superan un determinado límite.
- El contribuyente no debe formar parte del núcleo familiar fiscal del inversor.
Este programa puede ser una ayuda muy valiosa a tener en cuenta a la hora de invertir en inmuebles de alquiler. Sin embargo, el programa Pinel no es el único que permite beneficiarse de ventajas fiscales al realizar una inversión en alquiler. Obtén más información sobre los programas que permiten una reducción de impuestos o una optimización fiscal.
(*) Precio a 26/07/2022 publicado en el Boletín Oficial de Finanzas Públicas – Impuestos