La inversión en SCPI (sociedad civil de inversión inmobiliaria) a través de un contrato de seguro de vida es una solución para diversificar el patrimonio y hacer rendir los ahorros. Aunque es muy diferente de una inversión directa en SCPI, presenta unas características específicas que conviene conocer de antemano.
- En lugar de poseer participaciones en una SCPI y ser socio, suscribes un contrato de seguro de vida multisoporte, que incluye soportes SCPI en forma de unidades de cuenta. Es tu aseguradora la que posee las participaciones y gestiona tu inversión.
- Usted no percibe directamente los ingresos generados por el alquiler de los activos inmobiliarios. Estos se capitalizan en el contrato de seguro de vida.
- Disfrutarás de un régimen fiscal más ventajoso (sobre todo tras 8 años de contrato) que el impuesto sobre los rendimientos inmobiliarios aplicable en el caso de la tenencia directa de participaciones en una SCPI.
- Por el contrario, la rentabilidad de este tipo de inversión puede ser moderada y estar limitada, ya sea por la aseguradora —si decide redistribuir solo una parte de los dividendos— o por la acumulación de comisiones (propias de la SCPI y del seguro de vida).
Invertir en SCPI: características y funcionamiento
La inversión en SCPI es una de las herramientas de gestión y diversificación del patrimonio que permite rentabilizar los ahorros. Permite invertir de forma indirecta en el sector inmobiliario de alquiler, mediante la compra de participaciones y convirtiéndose en socio de la SCPI.
El papel de la sociedad gestora
La SCPI está gestionada por una sociedad gestora, que recauda el dinero de los inversores, lleva a cabo las operaciones inmobiliarias y gestiona los inmuebles en alquiler.
Los diferentes tipos de SCPI
Se distinguen tres tipos principales de SCPI, que se diferencian por su estrategia de inversión y la naturaleza de sus activos inmobiliarios.
- La SCPI de rendimiento tiene como objetivo generar ingresos por alquiler. Es propietaria de edificios, oficinas y locales comerciales.
- La SCPI fiscal está vinculada a un régimen fiscal (Denormandie, Malraux, déficit inmobiliario…), que suele aplicarse a inmuebles antiguos situados en zonas protegidas o que requieren reformas importantes. Permite beneficiarse de reducciones fiscales.
- El objetivo de una SCPI de revalorización o de capitalización es generar la máxima revalorización posible en el momento de la reventa de los activos inmobiliarios. Adquiere inmuebles infravalorados y los revaloriza.
La inversión en SCPI
Invertir en una SCPI consiste en comprar participaciones de una sociedad civil de inversión inmobiliaria y convertirse en socio. Estas participaciones te permiten obtener ingresos potenciales (denominados dividendos) en función del capital invertido. De hecho, la SCPI distribuye entre los inversores, con periodicidad mensual o trimestral, los ingresos generados por el alquiler y el cobro de los alquileres.
Las modalidades de adquisición
Puedes comprar participaciones de una SCPI de diferentes formas: al contado, a crédito o a través de un contrato de seguro de vida. Esta última opción la ofrecen entidades bancarias o compañías de seguros.
Las particularidades de la inversión en SCPI en el marco de un seguro de vida
Realizar una inversión en un SCPI a través de un seguro de vida es diferente a una inversión clásica mediante la compra directa de participaciones.
SCPI y seguros de vida
En la práctica, usted suscribe un contrato de seguro de vida multisoporte, que incluye fondos SCPI en forma de unidades de cuenta, seleccionados por su aseguradora. De este modo, usted le autoriza a invertir en su nombre en fondos SCPI.
Usted no es titular directo de las participaciones, sino de unidades de cuenta. Es su aseguradora la que las posee y la que se encarga de repartir los posibles dividendos entre los tomadores de los contratos de seguro de vida. De este modo, puede decidir redistribuir solo una parte de los beneficios (entre el 85 % y el 100 %, según las compañías).
Por otra parte, no percibes directamente los dividendos. Estos se capitalizan en la póliza de seguro de vida.
SCPI en un seguro de vida o directamente: ¿qué diferencias hay?
Al comprar participaciones directamente, pasas a ser titular de las mismas y te conviertes en socio de la SCPI. Recibes ingresos mensualmente o trimestralmente (te beneficias de una ventaja fiscal u obtienes una plusvalía, según la naturaleza de la SCPI).
Los dividendos percibidos directamente por las participaciones en SCPI se consideran rendimientos inmobiliarios y están sujetos a un régimen fiscal específico (régimen fiscal «microinmobiliario» o «real»). Los obtenidos a través de un seguro de vida se rigen por la fiscalidad de los seguros de vida, que resulta más ventajosa que la tributación de los rendimientos inmobiliarios.
Diferencias entre las SCPI directas y los seguros de vida
¿Por qué invertir en SCPI a través de un seguro de vida?
Este tipo de inversión combina las ventajas de invertir en un SCPI con las de un seguro de vida. Pero también tiene sus propias limitaciones.
Objetivos patrimoniales
Contratar un seguro de vida, ya sea con o sin participaciones en un SCPI, responde a diferentes estrategias patrimoniales.
Ahorrar para el futuro a medio o largo plazo
El ahorrador no toca los fondos invertidos, aunque puede retirar su dinero en cualquier momento.
Prepararse para la jubilación
El ahorrador puede complementar su pensión realizando retiradas de fondos o transformando el capital en una renta vitalicia.
Diversificar el patrimonio
Se recomienda no invertir todos los ahorros en un mismo tipo de instrumento de inversión, con el fin de diversificar los riesgos y reducir la dependencia de un único mercado o sector.
Transmitir un patrimonio a la persona que uno elija
La cláusula de beneficiario permite designar a una persona que percibirá el capital en el momento del fallecimiento del tomador del contrato de seguro de vida, al margen de la sucesión legal.
Ventajas
Invertir en SCPI a través de un seguro de vida te permite acceder al mercado inmobiliario de alquiler sin tener que asumir las cargas que conlleva su gestión. Además, te permite hacer rendir tus ahorros y gestionar tu patrimonio de acuerdo con tus objetivos.
Además, te beneficias de un régimen fiscal más ventajoso para los seguros de vida y de una buena liquidez de las participaciones. Si deseas rescindir tu contrato de seguro de vida y revender tus participaciones en una SCPI, la compañía de seguros se encarga de todo, mientras que la reventa puede resultar un proceso largo y complejo cuando se poseen las participaciones directamente.
Inconvenientes
La rentabilidad de tu inversión puede verse limitada por las condiciones de tu contrato de seguro de vida y por los gastos de gestión. La aseguradora puede optar por redistribuir solo una parte de los dividendos (por ejemplo, el 85 %). Es recomendable informarse bien sobre las condiciones y la rentabilidad antes de contratar.
Además, los gastos pueden suponer un componente importante. Por un lado, la sociedad gestora de la SCPI cobra unos gastos de gestión, que deduce sistemáticamente de los ingresos por alquiler redistribuidos, así como gastos de entrada y de salida. Por otro lado, la compañía de seguros también factura sus servicios de gestión de tu inversión.
Por último, no hay muchas opciones de inversión en SCPI dentro de los seguros de vida, lo que reduce las posibilidades de elección y dificulta la comparación.
¿Cuáles son los gastos asociados a una inversión en SCPI a través de un contrato de seguro de vida?
Hay varios gastos asociados a un fondo de inversión inmobiliaria (SCPI) en el marco de un seguro de vida:
- los relativos a la SCPI: gastos de suscripción, de gestión anual y de cesión en el momento de la reventa;
- los de la aseguradora: gastos de entrada, de arbitraje y de gestión.
Esta acumulación de gastos puede reducir la rentabilidad de una inversión en una SCPI.
¿Cuáles son las rentabilidades medias de los SCPI en los seguros de vida?
Conviene tener en cuenta la rentabilidad media de las SCPI. Dado que el seguro de vida no es más que una forma de acceder a la inversión, no influye en los resultados propios de la SCPI.
Según la Aspim (Asociación Francesa de Sociedades de Inversión Inmobiliaria), la tasa de distribución ponderada por capitalización, considerando todas las categorías de SCPI, asciende al 4,91 %.
¿Qué tratamiento fiscal se aplica a una inversión en un SCPI a través de un seguro de vida?
En un contrato de seguro de vida, las ganancias generadas por el fondo SCPI se gravan únicamente en el momento de la retirada parcial o total de los importes disponibles en la cuenta (no se aplican impuestos durante la vigencia del contrato). Están sujetas a una retención a tanto alzado única (PFU), cuyo tipo varía en función de la duración de la inversión y del importe de los pagos realizados en tu contrato.
Tipos del PFU para los contratos de seguro de vida
Por otra parte, tras ocho años de vigencia del contrato de seguro de vida, te beneficiarás de una deducción anual de 4.600 € (o de 9.200 € en el caso de una pareja casada o en unión civil que tribute conjuntamente) sobre las ganancias en el momento de la retirada.
Fiscalidad de la tenencia directa de SCPI
Los dividendos percibidos en el marco de una inversión directa en un SCPI se consideran rentas inmobiliarias. Están sujetos a la escala progresiva del impuesto sobre la renta (por tramos: 11 %, 30 %, 41 % y 45 %) y a las cotizaciones sociales, con un tipo del 17,2 %.
El régimen fiscal aplicable depende del importe bruto anual de los ingresos inmobiliarios.
- El régimen de microempresarios se aplica a los ingresos inferiores a 15 000 € al año. Implica una deducción (reducción) a tanto alzado del 30 % sobre el importe, lo que reduce la base imponible.
- El régimen real se aplica a los ingresos inmobiliarios superiores a 15 000 € al año. Permite deducir los gastos reales (obras, impuesto sobre bienes inmuebles, intereses de préstamos, etc.) de los dividendos.
Fuentes