¿Cómo financiar la promoción inmobiliaria?
La promoción inmobiliaria, o desarrollo inmobiliario, es una actividad profesional que consiste en adquirir un terreno edificable para construir o rehabilitar un edificio (inmueble o vivienda) en él, con el fin de revenderlo posteriormente en su totalidad o por partes (parcela por parcela). Esta actividad requiere buscar continuamente fuentes de financiación para cubrir el lapso de tiempo entre:
- La compra del terreno o del edificio, así como las obras, pero también los honorarios de los estudios de ingeniería y de los responsables de la ejecución, el precio de los seguros, el coste de la campaña de marketing, los impuestos, etc.
- La reventa al finalizar el proyecto.
Para reunir los fondos necesarios para su proyecto, el promotor dispone de varias opciones: utilizar su capital, solicitar un préstamo bancario, comercializar las viviendas por adelantado mediante anticipos de VEFA… o recurrir a la deuda privada inmobiliaria. Analicemos estas diferentes opciones, que a menudo son complementarias.
Los fondos propios o el capital: la clave del éxito
Es el dinero que el promotor tiene en la tesorería de su empresa. Se ve obligado a recurrir a él porque el banco le exige disponer de entre un 10 % y un 30 % de fondos propios para concederle un préstamo. Durante toda la duración del proyecto, este dinero queda inmovilizado. El promotor no puede disponer de él hasta que haya reembolsado su préstamo. Desde la crisis financiera de 2008, los bancos se han vuelto más cautelosos, lo que explica un aumento progresivo de este porcentaje de fondos propios necesario.
El crédito bancario y el efecto palanca
Teniendo en cuenta las cantidades que se manejan —a veces varios millones—, el préstamo bancario es una fuente de financiación poco costosa, pero a menudo bastante restrictiva para el promotor. El endeudamiento bancario permite, por un lado, reunir los fondos que le faltan al promotor para llevar a cabo su operación y, por otro, beneficiarse de un efecto palanca (mecanismo que consiste en maximizar la rentabilidad del capital propio del promotor), siempre que el coste del préstamo sea inferior a la rentabilidad de la operación.
Las VEFA o ventas de inmuebles en fase de construcción
Hoy en día, la mayoría de los proyectos de promoción inmobiliaria se llevan a cabo mediante VEFA, lo que comúnmente se conoce como «venta sobre plano». Las futuras viviendas se ponen a la venta incluso antes de que comience la construcción. Los compradores deben abonar entonces hasta un 5 % del importe de la compra en concepto de depósito de garantía, luego un 25 % al inicio de las obras y así sucesivamente hasta el último pago, que suele ser del 5 %, en el momento de la entrega de las llaves. Una vez más, el promotor irá cobrando el dinero procedente de las VEFA a medida que avance la obra y los bancos vayan liberando los préstamos hipotecarios. Estas preventas son, por tanto, una buena forma de financiarse a menor coste, ya que, en lugar de solicitar un crédito más elevado y recibir los ingresos de las ventas al final del proyecto, el promotor los va cobrando a lo largo del mismo.
Una nueva opción: el deuda privada inmobiliaria
Este método de financiación, relativamente reciente, permite a los promotores constituir fondos propios —o, más exactamente, «cuasi fondos propios»— recaudándolos de inversores (particulares o profesionales) a través de una plataforma de crowdfunding. Para los inversores, es una forma de prestar cantidades a partir de 1 000 €, durante períodos cortos y a un tipo de interés que suele oscilar entre el 7 % y el 12 %.
Para el promotor, se trata de dinero disponible rápidamente, que no queda inmovilizado y que le permite aportar la parte de fondos propios necesaria para obtener el crédito bancario. Para el promotor, resulta mucho más interesante pedir un préstamo con estos tipos de interés que tener que vender el capital de su empresa a inversores para financiarse. De este modo, puede desarrollar más proyectos y aumentar el tamaño de su empresa al crecer más rápidamente. Esto explica el considerable éxito de esta nueva forma de financiación, ya que todos salen ganando.
Para financiar un proyecto inmobiliario, los promotores suelen combinar diferentes fuentes de financiación. El « deuda privada inmobiliaria » se presenta como una opción interesante para facilitar el acceso a los préstamos bancarios y, al mismo tiempo, reducir los fondos propios inmovilizados. De este modo, el promotor puede conservar su liquidez y embarcarse en un mayor número de proyectos, lo que le permite hacer crecer su empresa, aprovechando el efecto palanca.