Entender las SCPI: definición y funcionamiento
¿Quieres invertir en el sector inmobiliario sin comprar directamente un piso o un local comercial? Las SCPI pueden ser una solución a tener en cuenta. Detrás de este acrónimo se esconde una inversión inmobiliaria colectiva que permite acceder a una cartera de activos diversificada gestionada por profesionales. Aunque durante mucho tiempo estuvieron reservadas a inversores experimentados, las SCPI atraen hoy en día a un público más amplio gracias a una inversión inicial asequible y a su sencillez de funcionamiento.
¿Qué es exactamente una SCPI? ¿Cómo funciona este tipo de inversión? ¿Cuáles son sus ventajas y sus limitaciones? En esta guía descubrirás todo lo que necesitas saber antes de invertir.
¿Qué es una SCPI?
Una SCPI, o Sociedad Civil de Inversión Inmobiliaria, es un fondo de inversión colectiva que permite invertir indirectamente en el sector inmobiliario, de ahí su apodo de «piedra de papel ». Los inversores adquieren participaciones cuyos fondos se destinan a financiar un parque inmobiliario compuesto, entre otros, por oficinas, locales comerciales, almacenes logísticos o centros sanitarios. A cambio, los socios perciben una parte de los ingresos generados por los alquileres. De este modo, la SCPI ofrece un acceso simplificado a la inversión inmobiliaria gracias a una gestión encomendada a profesionales.
¿Cómo funciona una SCPI?
El funcionamiento de una SCPI se basa en un principio sencillo: poner en común los ahorros de numerosos inversores con el fin de adquirir y gestionar una cartera diversificada de activos inmobiliarios.
La obtención de capital
El primer paso consiste en recaudar fondos entre los inversores. Para ello, cada inversor suscribe un determinado número de participaciones en función de su presupuesto y sus objetivos patrimoniales. La inversión mínima varía de una SCPI a otra (desde 100 € hasta varios miles de euros), lo que permite invertir con una cantidad inferior a la necesaria para adquirir un inmueble directamente.
La adquisición y la gestión de activos inmobiliarios
A continuación, los fondos recaudados se invierten en diversos activos inmobiliarios. La sociedad gestora se encarga de seleccionar los inmuebles, negociar las adquisiciones y dirigir la estrategia de inversión. Además, esta última se ocupa de todas las tareas relacionadas con la gestión de los activos inmobiliarios:
- búsqueda y selección de inquilinos;
- redacción y gestión de los contratos de alquiler;
- cobro de los alquileres;
- ejecución de las obras;
- mantenimiento de los edificios;
- seguimiento administrativo y normativo.
Por lo tanto, el inversor no tiene que ocuparse de ninguna gestión operativa.
La distribución potencial de los ingresos
Los alquileres percibidos por la SCPI, una vez deducidos los gastos y los costes de gestión, se reparten entre los socios, normalmente cada trimestre, en forma de dividendos.
La cantidad que se distribuye depende, entre otras cosas, de:
- la tasa de ocupación de los inmuebles;
- del nivel de los alquileres cobrados;
- la calidad de la gestión;
- de la estrategia de distribución adoptada por la SCPI.
Los distintos tipos de SCP
Todas las SCPI se basan en el mismo principio de funcionamiento, pero no persiguen necesariamente los mismos objetivos. En función de su estrategia de inversión, pueden dar prioridad al reparto de ingresos, a la revalorización del patrimonio o incluso a la búsqueda de ventajas fiscales.
Las SCPI de rendimiento
Las SCPI de rendimiento son, en la actualidad, las más extendidas en el mercado. Su objetivo principal es generar ingresos potenciales regulares mediante la explotación de un parque inmobiliario alquilado, invertido en su mayor parte en inmuebles comerciales:
- oficinas;
- comercios;
- almacenes logísticos;
- centros sanitarios;
- residencias gestionadas;
- hoteles.
Los alquileres cobrados a los inquilinos se redistribuyen posteriormente entre los socios (una vez deducidos los gastos) en forma de dividendos.
Las SCPI fiscales
Las SCPI fiscales tienen una finalidad diferente. Su objetivo consiste, ante todo, en permitir a los inversores beneficiarse de determinados regímenes fiscales previstos por la normativa. En función de su estrategia, invierten en viviendas o inmuebles que cumplen los requisitos para acogerse a determinados regímenes fiscales, como el déficit inmobiliario o la Ley Malraux. Estos mecanismos permiten, en particular, reducir los impuestos a cambio de operaciones de renovación o restauración de inmuebles antiguos.
La ventaja fiscal constituye, por tanto, un elemento fundamental del rendimiento global de la inversión. A cambio, estas SCPI implican un periodo de tenencia relativamente largo (entre 9 y 15 años).
Las SCPI de plusvalía
Las SCPI de plusvalía, también denominadas SCPI de capitalización, se centran en la revalorización del patrimonio inmobiliario a lo largo del tiempo. En definitiva, en lugar de buscar una elevada distribución de ingresos inmediatos, seleccionan activos que presentan un importante potencial de revalorización en el futuro. El objetivo es, por tanto, crear valor a largo plazo gracias a la evolución del mercado inmobiliario y a las operaciones de gestión llevadas a cabo en los inmuebles de su cartera.
SCPI de capital fijo o SCPI de capital variable
Más allá de su estrategia de inversión, las SCPI también se distinguen por su modo de funcionamiento.
Se distinguen dos tipos:
- las SCPI de capital variable, que permiten comprar o vender participaciones directamente a la sociedad gestora;
- las SCPI de capital fijo que cuentan con un número limitado de participaciones. Las operaciones se realizan entonces en un mercado secundario entre inversores.
¿Por qué invertir en SCPI?
Las SCPI atraen a numerosos ahorradores, ya que permiten acceder al mercado inmobiliario de una forma más sencilla y flexible que la compra tradicional de una vivienda.
Invertir en el sector inmobiliario sin las complicaciones de la gestión
Una de las principales ventajas de las SCPI es la delegación total de la gestión. A diferencia de un propietario que alquila su vivienda, el inversor no tiene que:
- buscar inquilinos;
- gestionar los alquileres;
- organizar los trabajos;
- cumplir con las obligaciones reglamentarias;
- gestionar los posibles impagos.
Todas estas tareas corren a cargo de la sociedad gestora.
Acceder a una cartera diversificada
La compra directa de un piso o un local comercial limita al inversor a un número reducido de inmuebles y arrendatarios. Por el contrario, una SCPI puede poseer varias decenas, o incluso varios cientos, de activos, distribuidos de la siguiente manera:
- en diferentes zonas geográficas;
- en varios sectores económicos.
Esta diversificación contribuye a repartir los riesgos.
Invertir de forma gradual en el sector inmobiliario
Las SCPI permiten invertir a partir de importes más asequibles que la compra directa de un inmueble.
Disfrutar de una gestión profesional
Los activos inmobiliarios son seleccionados y gestionados por equipos especializados con amplia experiencia en el mercado inmobiliario. Esta gestión profesional supone una ventaja para los inversores que desean invertir en el sector inmobiliario sin tener que encargarse ellos mismos de su gestión.
¿SCPI o inmuebles de alquiler? ¿En qué se diferencian?
Invertir en un SCPI o comprar un inmueble directamente permite, en ambos casos, participar en el mercado inmobiliario. Sin embargo, estas dos soluciones presentan características muy diferentes.
Una gestión más sencilla
En una inversión inmobiliaria convencional, el propietario debe ocuparse de numerosos trámites administrativos y técnicos (obras, selección del inquilino, estrategia patrimonial o reventa). Además, asume por sí solo los riesgos relacionados con la desocupación de la vivienda o el impago del alquiler. Por el contrario, la SCPI permite delegar todas estas tareas a profesionales.
Una mayor diversificación
Un inversor que adquiere un piso directamente sigue expuesto a un único inmueble y a un mercado local. Por el contrario, una SCPI distribuye sus inversiones entre varios activos, sectores de actividad y zonas geográficas, lo que favorece una mayor diversificación.
¿Cuáles son los riesgos de las SCPI?
Al igual que cualquier inversión, los SCPI conllevan riesgos que es importante conocer antes de suscribirlos. Aunque permiten diversificar los riesgos gracias a la variedad de activos que mantienen, no garantizan ni el capital invertido ni los rendimientos distribuidos.
El riesgo de pérdida de capital
La inversión en SCPI está directamente relacionada con la evolución del mercado inmobiliario. En caso de que disminuya el valor de los activos en cartera, el precio de las participaciones puede bajar. En ese caso, el inversor puede sufrir una pérdida de capital al revender sus participaciones.
El riesgo de liquidez
A diferencia de algunas inversiones financieras, las participaciones en una SCPI no siempre pueden revenderse de forma inmediata. La reventa depende de la existencia de compradores o del mecanismo de reembolso previsto por la SCPI. En determinadas condiciones de mercado, los plazos de venta pueden alargarse. Por este motivo, las SCPI se consideran inversiones a largo plazo.
El riesgo de alquiler
Los ingresos potenciales que se reparten entre los socios proceden principalmente de los alquileres que percibe la SCPI. Un aumento de la tasa de desocupación, las renegociaciones de los alquileres o las dificultades a las que se enfrentan algunos inquilinos pueden reducir los ingresos repartidos.
Aunque la diversificación del patrimonio permite limitar el impacto de un acontecimiento aislado, este riesgo sigue siendo inherente a la inversión inmobiliaria.
Los riesgos relacionados con el mercado y la gestión
El rendimiento de una SCPI depende también de la calidad de la sociedad gestora, del nivel de diversificación de la cartera y de la evolución del mercado inmobiliario. Una concentración excesiva en un sector de actividad o en una zona geográfica concreta puede aumentar ciertos riesgos. Del mismo modo, un empeoramiento de la situación económica puede afectar al valor de los activos en cartera y provocar una caída del precio de las participaciones.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta?
Al igual que cualquier inversión inmobiliaria, los SCPI conllevan diversos gastos relacionados con la suscripción, la gestión y, según el caso, la reventa de las participaciones. Estos gastos sirven, entre otras cosas, para remunerar el trabajo de la sociedad gestora y los servicios asociados a la inversión.
Los gastos de suscripción
Las comisiones de suscripción se cobran en el momento de la adquisición de las participaciones. Cubren, entre otras cosas:
- la captación de capital;
- la búsqueda y adquisición de activos inmobiliarios;
- los gastos relacionados con la comercialización del producto.
Los gastos de gestión
Las comisiones de gestión remuneran el trabajo que realiza a diario la sociedad gestora. Incluyen:
- la gestión de alquileres;
- el seguimiento administrativo;
- las obras;
- el mantenimiento de los edificios;
- la distribución de los ingresos;
- la presentación de informes a los socios.
¿Qué régimen fiscal se aplica a las SCPI?
La fiscalidad es un aspecto importante que hay que tener en cuenta antes de realizar cualquier inversión en una SCPI. El régimen aplicable depende de la forma de tenencia de las participaciones y de la situación fiscal del inversor.
La tributación de los rendimientos inmobiliarios
Cuando las participaciones se poseen directamente, los ingresos que pueda distribuir la SCPI se gravan como rentas inmobiliarias. Están sujetos al impuesto sobre la renta según el tramo marginal de tributación del contribuyente, así como a las cotizaciones sociales vigentes (18,6 %). Por lo tanto, la rentabilidad neta percibida varía en función de la situación fiscal de cada inversor.
La tributación de las plusvalías
En el momento de la reventa de las participaciones, cualquier plusvalía que se genere puede estar sujeta al régimen de plusvalías inmobiliarias. Se aplican deducciones en función del tiempo de tenencia, de conformidad con la normativa vigente, hasta llegar a una exención total del impuesto sobre la renta tras 22 años de tenencia y de las cotizaciones sociales tras 30 años.
¿Se puede invertir en SCPI a través de un contrato de seguro de vida?
Las participaciones en una SCPI también pueden adquirirse en el marco de un contrato de seguro de vida. Esta solución permite combinar las características de la inversión inmobiliaria indirecta con el marco jurídico y fiscal del seguro de vida. Según los contratos, los inversores pueden así diversificar sus ahorros dentro de un mismo paquete, al tiempo que incorporan una exposición al sector inmobiliario. No obstante, la idoneidad de esta solución depende de los objetivos patrimoniales, el horizonte de inversión y el perfil de riesgo de cada uno.
¿Cómo elegir una SCPI?
El mercado de las SCPI cuenta hoy en día con numerosas soluciones de inversión con estrategias muy diferentes. Antes de invertir, es importante analizar distintos criterios para elegir una SCPI que se adapte a los objetivos patrimoniales, al horizonte de inversión y al perfil de riesgo de cada uno.
Definir el objetivo de inversión
El primer paso consiste en determinar qué se espera de la inversión. Según el caso, el objetivo puede ser obtener ingresos complementarios, preparar la jubilación, diversificar el patrimonio, buscar una revalorización a largo plazo u optimizar la fiscalidad.
Analizar la estrategia y la diversificación de la SCPI
La composición de la cartera es un criterio fundamental. Antes de invertir, se recomienda analizar los sectores de actividad en los que se centra la inversión, la distribución geográfica de los activos y la experiencia de la sociedad gestora. Una buena diversificación contribuye a limitar la exposición a un mercado o sector específico.
Analizar los principales indicadores
Hay que analizar conjuntamente tres indicadores para obtener una visión completa de la calidad y la solidez de la SCPI:
- la tasa de ocupación financiera (TOF), que mide la proporción entre los alquileres efectivamente cobrados y los que se podrían cobrar si todos los locales estuvieran ocupados;
- la tasa de distribución, que refleja el nivel de ingresos distribuidos a los socios a lo largo del año;
- la tasa interna de rentabilidad (TIR), que permite evaluar el rendimiento global a lo largo de varios años.
¿Qué rendimiento se puede esperar?
La rentabilidad de una SCPI depende de varios factores
Los ingresos que podrían distribuirse a los socios proceden principalmente de los alquileres abonados por los inquilinos de los inmuebles que posee la SCPI. Su cuantía depende, entre otras cosas, de:
- la tasa de ocupación de los activos;
- la calidad de los inquilinos;
- del importe de los alquileres;
- de la estrategia de gestión;
- de la situación económica.
Parte de la rentabilidad también puede deberse a la evolución del valor de los activos en cartera.
La tasa de distribución que hay que analizar con perspectiva
La tasa de distribución corresponde a la relación entre los ingresos distribuidos en un año y el precio de la participación. Este indicador permite comparar más fácilmente las diferentes SCPI presentes en el mercado. Sin embargo, la rentabilidad no debe ser el único criterio de selección. También se recomienda examinar la calidad del patrimonio, el nivel de diversificación, la tasa de ocupación financiera, la solidez de los inquilinos y la estrategia de la sociedad gestora. Al igual que cualquier inversión inmobiliaria, la SCPI debe plantearse a largo plazo para superar los ciclos del mercado y aprovechar plenamente su potencial.
En Raizers, te ofrecemos la posibilidad de incluir tus SCPI en un contrato de seguro de vida, de acuerdo con nuestra condición de corredor de seguros. Si deseas obtener más información sobre su funcionamiento, sus características o las soluciones disponibles, nuestros equipos están a tu disposición para ayudarte en tu decisión.