Gastos de las SCPI: cómo entender la estructura de costes para optimizar tu rentabilidad
Las SCPI (Sociedades Civiles de Inversión Inmobiliaria) atraen cada vez a más ahorradores que buscan ingresos potenciales regulares y una exposición al sector inmobiliario sin las complicaciones que conlleva la gestión de alquileres. Accesibles a través de un contrato de seguro de vida o directamente, permiten invertir en una cartera inmobiliaria diversificada compuesta por oficinas, locales comerciales, centros sanitarios o incluso instalaciones logísticas.
Pero antes de invertir en «inmuebles a través de valores», es fundamental comprender los gastos de las SCPI. Gastos de suscripción, comisión de gestión, gastos de arbitraje o incluso el valor de reembolso: la estructura de costes puede parecer compleja a primera vista.
Sin embargo, estos gastos desempeñan un papel clave en el funcionamiento de las SCPI y en la calidad de la gestión del patrimonio inmobiliario. Comprenderlos bien permite, sobre todo, evaluar con mayor precisión la rentabilidad neta real de la inversión y elegir el instrumento más adecuado para el horizonte de inversión de cada uno.
¿Cuáles son los principales gastos de una SCPI?
Invertir en SCPI conlleva varias categorías de gastos. Algunos se aprecian desde el momento de la suscripción, mientras que otros se integran directamente en la gestión del instrumento de inversión.
Los gastos de suscripción (o gastos de entrada)
Las comisiones de suscripción suelen ser el gasto más importante a la hora de invertir en un SCPI clásico. A menudo oscilan entre el 7 % y el 12 % del importe invertido, dependiendo de las sociedades gestoras.
Contrariamente a lo que se suele creer, estos gastos no se cobran inmediatamente en forma de factura independiente. Los gastos de suscripción están incluidos en el precio de la participación desde el momento de la compra. Su impacto se nota principalmente en el momento de la reventa, ya que el valor de reembolso es inferior al precio de suscripción.
En concreto, cuando un inversor compra una participación en una SCPI, hay dos conceptos importantes:
- el precio de suscripción;
- el importe de la retirada.
La diferencia entre ambas radica principalmente en los gastos de suscripción.
Ejemplo concreto
Esto significa que, en caso de reventa inmediata, el inversor recuperará unos 900 € por participación, sin tener en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.
Estas tasas se destinan principalmente a financiar:
- la adquisición de bienes inmuebles;
- los gastos de notario;
- los derechos de registro;
- la comercialización;
- la estructuración del parque inmobiliario.
También por este motivo, las SCPI se consideran inversiones a largo plazo, con un periodo de tenencia recomendado que suele oscilar entre un mínimo de 8 y 10 años.
¿Por qué las comisiones de una SCPI son más elevadas que las de una cuenta de valores?
Esta comparación suele surgir entre los inversores acostumbrados a los ETF o a las acciones en bolsa. Sin embargo, ambos instrumentos se rigen por lógicas muy diferentes.
Una cuenta de valores permite, básicamente, comprar activos financieros cotizados, con unos costes operativos relativamente bajos.
Por el contrario, una SCPI invierte en activos inmobiliarios físicos que requieren:
- adquisiciones inmobiliarias;
- auditorías;
- de la gestión de alquileres;
- las obras;
- del mantenimiento;
- las decisiones arbitrales;
- la búsqueda de inquilinos;
- el cobro de los alquileres.
En otras palabras, detrás de los gastos de las SCPI se esconde una auténtica gestión operativa inmobiliaria.
Las comisiones de gestión anual
Las comisiones de gestión corresponden a la remuneración que percibe la sociedad gestora por administrar el parque inmobiliario de la SCPI.
Estos gastos suelen deducirse directamente de los alquileres cobrados antes de su distribución a los inversores.
Se destinan, entre otras cosas, a financiar:
- la gestión administrativa;
- el mantenimiento de los edificios;
- las obras;
- la búsqueda de inquilinos;
- el seguimiento de los activos;
- los arbitrajes inmobiliarios.
Por término medio, las comisiones de gestión suelen oscilar entre el 8 % y el 12 % de los alquileres cobrados, aunque algunas SCPI de reciente creación aplican porcentajes más elevados.
¿La rentabilidad indicada ya tiene en cuenta los gastos?
Sí, en la mayoría de los casos, la rentabilidad que comunican las SCPI, que a menudo se expresa mediante la tasa de distribución, ya está libre de gastos de gestión. Sin embargo, no está libre de impuestos.
Esto significa que el inversor debe tener en cuenta además:
- de la tributación de los ingresos inmobiliarios
- las cotizaciones sociales
- o de la fiscalidad específica de los seguros de vida cuando las SCPI se posean en ese contexto
Los gastos de arbitraje y de obras
Las SCPI realizan regularmente operaciones de reajuste inmobiliario. Esto consiste en vender determinados activos para adquirir otros nuevos más adecuados al contexto económico o a las oportunidades del mercado.
Estas operaciones pueden generar gastos adicionales relacionados con:
- en las transacciones inmobiliarias
- en las obras de renovación
- a las reestructuraciones del parque
No obstante, estos costes contribuyen a la revalorización potencial del patrimonio a largo plazo y a la mejora de la calidad de los activos que se poseen.
En el marco de una gestión activa, estas decisiones de arbitraje permiten, asimismo, adaptar la estrategia inmobiliaria a la evolución del mercado.
¿Qué gastos hay que prever al vender las participaciones?
La reventa de participaciones en una SCPI puede acarrear ciertos costes que conviene prever.
El importe de la retirada
Como se ha mencionado anteriormente, el valor de reembolso es inferior al precio de suscripción en las SCPI clásicas. Esto supone, de forma automática, un coste que hay que tener en cuenta en el cálculo de la rentabilidad.
Los gastos de traspaso
En determinadas situaciones, especialmente en caso de una transmisión o cesión específica, pueden aplicarse gastos de traspaso.
El riesgo de liquidez
A diferencia de las acciones que cotizan en bolsa, las participaciones en una SCPI no siempre gozan de liquidez inmediata. El plazo de reventa depende, entre otras cosas, de:
- la existencia de compradores;
- las condiciones del mercado;
- del funcionamiento del mercado secundario de las SCPI.
Por eso, las SCPI deben considerarse inversiones a medio o largo plazo.
¿SCPI clásica o SCPI sin gastos de entrada? ¿Cuál elegir?
Desde hace unos años, han aparecido en el mercado nuevas SCPI denominadas «sin gastos de entrada».
Su promesa es sencilla: eliminar las comisiones iniciales de suscripción.
Pero, ¿significa eso automáticamente que son más rentables? No necesariamente.
Comparativa: SCPI clásica frente a SCPI sin gastos de entrada
Las SCPI sin gastos de entrada suelen compensar la ausencia de gastos iniciales mediante:
- comisiones de gestión más elevadas;
- gastos de salida;
- o una redistribución diferente de los ingresos.
Por lo tanto, la elección depende principalmente de:
- de tu horizonte de inversión;
- de tu estrategia patrimonial;
- de sus posibles necesidades de liquidez.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta real de una SCPI?
Para evaluar el rendimiento de una inversión en un SCPI, es importante no limitarse al rendimiento declarado.
El inversor debe tener en cuenta lo siguiente:
- los gastos de suscripción;
- los gastos de gestión;
- la fiscalidad;
- la posible evolución del precio de la participación;
- y la duración de la detención.
Es aquí donde entra en juego, sobre todo, la TIR (tasa interna de rentabilidad).
La TIR permite medir el rendimiento global de una inversión a lo largo de varios años teniendo en cuenta:
- los ingresos distribuidos;
- los gastos;
- la posible revalorización de las participaciones;
- y el precio final de reventa.
De este modo, la TIR ofrece una visión mucho más realista de la rentabilidad real de una SCPI a largo plazo.
¿Por qué es tan importante la duración de la detención?
Dado que los gastos de suscripción de las SCPI clásicas se amortizan con el tiempo, un periodo de tenencia demasiado corto puede afectar negativamente a la rentabilidad.
Veamos un ejemplo sencillo:
- un inversor debe abonar un 10 % en concepto de comisión de entrada;
- vende sus acciones tras solo dos años;
- Por lo general, los ingresos obtenidos no habrán sido suficientes para compensar esos gastos iniciales.
Por el contrario, en un plazo de 10 años o más, los alquileres distribuidos y la revalorización potencial de las participaciones permiten suavizar en mayor medida los costes iniciales.
Precisamente por este motivo, las SCPI suelen considerarse inversiones patrimoniales a largo plazo.
Invertir en SCPI a través de un seguro de vida: ¿qué ventajas tiene?
Es posible acceder a algunas SCPI a través de un contrato de seguro de vida ofrecido por una aseguradora colaboradora.
En este contexto, las SCPI adoptan la forma de unidades de cuenta dentro del contrato. Por lo tanto, a los gastos propios de la SCPI pueden sumarse los gastos relacionados con el contrato de seguro de vida.
Esta solución puede ofrecer varias ventajas:
- un régimen fiscal potencialmente más ventajoso en función del tiempo de tenencia;
- un régimen sucesorio atractivo;
- una mayor diversificación del contrato;
- la posibilidad de integrar diferentes instrumentos de inversión en una misma estrategia patrimonial.
En Raizers, las oportunidades de inversión se seleccionan y se presentan de forma didáctica en el contrato de seguro de vida, con el fin de que los inversores particulares puedan comprender mejor los productos ofrecidos y su funcionamiento.
Lo que hay que saber sobre los gastos de las SCPI
Los gastos de las SCPI pueden parecer elevados a primera vista, sobre todo si se comparan con otras inversiones financieras. Sin embargo, reflejan la realidad de una gestión inmobiliaria profesional y activa.
Para evaluar adecuadamente una inversión en un SCPI, es fundamental:
- pensar a largo plazo;
- analizar la rentabilidad neta real;
- comparar las estructuras de costes;
- y tener en cuenta su horizonte patrimonial.
Las SCPI clásicas y las SCPI sin gastos de entrada responden a lógicas diferentes. Por lo tanto, lo importante no es tanto buscar «la SCPI más barata» como identificar aquella que mejor se adapte a tus objetivos de inversión.
Fuentes
- Servicio público – Seguros de vida y fiscalidad
- Finanzas para todos – SCPI: funcionamiento y comisiones
- Las SCPI: una inversión al detalle
- ASPIM: Quiero entender en qué consiste una SCPI
- Autoridad de Mercados Financieros (AMF) - Información sobre las SCPI