Condiciones de validez de las autorizaciones urbanísticas

Una vez que el promotor haya obtenido todas las autorizaciones administrativas necesarias para poner en marcha su proyecto inmobiliario, debe prestar atención a la duración y a las condiciones de validez de dichas autorizaciones.

Una autorización urbanística tiene una validez de tres años a partir de su expedición. Es renovable dos veces por un periodo de un año, previa solicitud al ayuntamiento. Este último expedirá una resolución de prórroga. La solicitud debe presentarse dos meses antes de la expiración de la autorización y se concede de pleno derecho, salvo que se produzca un cambio desfavorable en la normativa urbanística.

La vigencia de una autorización urbanística puede suspenderse, por ejemplo, mientras se tramita un recurso contencioso. El plazo de vigencia de la autorización se reanuda en cuanto las autoridades dicten la resolución.

1- Inicio de las obras

La presentación de la DOC (Declaración de Inicio de Obras) y el inicio efectivo de las obras deben tener lugar antes de la fecha de caducidad de la licencia (3 años). La DOC es un simple documento que notifica el inicio de las obras al ayuntamiento.

No obstante, el operador debe permanecer atento a partir de ese momento, ya que cualquier interrupción de las obras durante más de un año conlleva la caducidad de la autorización. El juez evaluará si la interrupción es real y las obras ya realizadas se considerarán ilegales.

2- Modificaciones de la licencia urbanística

Si el operador desea introducir modificaciones en su proyecto inicial, debe comprobar en primer lugar que se cumplen estas dos condiciones:

• Disponer de una licencia de obras vigente
• Las modificaciones previstas no alteran la naturaleza del proyecto

La primera condición se cumple mientras las obras no hayan finalizado. Se puede presentar una solicitud de modificación de la licencia siempre que no se haya obtenido la DAACT (Declaración que certifica la finalización y la conformidad de las obras; véase el apartado 7: finalización de las obras).

La segunda condición implica que solo se puede solicitar una licencia de obras modificativa para realizar pequeñas modificaciones en el aspecto exterior, la superficie ocupada o la superficie construida del edificio. Por el contrario, será necesario presentar una nueva solicitud de licencia de obras si las modificaciones deseadas son más importantes. Este es el caso, por ejemplo, de un aumento considerable de la superficie construida o de la modificación del uso previsto del proyecto.

Los plazos de tramitación son similares a los de la solicitud inicial de licencia de obras. Al igual que en el caso de la licencia de obras inicial, es imprescindible realizar todos los trámites necesarios para que quede libre de cualquier recurso o revocación. No obstante, aunque la publicación de la licencia de obras reanude el plazo de recurso, esto solo afecta a los elementos concedidos por la licencia de obras modificativa y no a la totalidad del proyecto. Un recurso contra la licencia de obras modificativa suspende el plazo de validez de la licencia inicial hasta que se resuelva el recurso (de forma amistosa o judicial).

A título informativo, en caso de recurso contra la licencia de obras modificativa, la licencia de obras inicial sigue siendo válida, incluso si se anula la licencia modificativa.

No obstante, hay que tener en cuenta que una licencia de obras modificativa no hace que vuelva a comenzar a correr el plazo de validez de la licencia de obras inicial, que sigue siendo de tres años a partir de la fecha de la resolución de concesión de la licencia inicial.

3- Transferencia de la autorización urbanística

Una vez obtenida la licencia urbanística, es posible que cambie la empresa encargada de la operación, por ejemplo, en caso de reventa del proyecto a otro operador o de que el proyecto lo lleve a cabo una filial especializada (principalmente, una sociedad civil de construcción y venta).

En este caso, es imprescindible solicitar la transferencia de la licencia de obras. Aparte del consentimiento de las dos personas implicadas, la única condición es la validez de la autorización urbanística que se transfiere. La transferencia es de pleno derecho, ya que la licencia de obras está vinculada al terreno y no a la persona. Además, un posible cambio en la normativa urbanística entre la concesión de la licencia inicial y su transferencia no puede dar lugar a una denegación por parte del ayuntamiento.

El Ayuntamiento emitirá una resolución de transferencia de la licencia de obras tras un plazo de tramitación de dos meses. Al igual que en el caso de la licencia de obras modificativa, la resolución de transferencia deberá exponerse públicamente y estar libre de cualquier recurso o retirada.

No obstante, este concepto debe matizarse en lo que respecta a la transferencia de la licencia de obras. La transferencia no tiene prácticamente ningún efecto jurídico, salvo la identidad del beneficiario. Por ello, las demandas presentadas por terceros suelen declararse inadmisibles por falta de interés. La posibilidad de impugnar una resolución de transferencia se refiere, por tanto, únicamente a la falta de legitimación del solicitante (CE, 26 de septiembre de 1994, Steiger), lo que la convierte en algo más teórico que real.

Recordatorio sobre la falta de legitimación del solicitante: están facultados principalmente para presentar una solicitud de licencia de obras los propietarios del terreno, su representante o una persona que acredite estar autorizada por ellos para ejecutar las obras.

Ejemplos poco frecuentes de denegación de la transferencia de una licencia de obras:

• La licencia ha caducado (CE de 27 de octubre de 2006, n.º de solicitud 278226)
• La licencia se transfiere de una persona física a una persona jurídica, sin que el beneficiario inicial esté obligado a recurrir a un arquitecto, a diferencia de lo que ocurre con una persona jurídica (artículo L431-1 del Código de Urbanismo; Ley n.º 77-2, de 3 de enero de 1977, sobre arquitectura).
• La licencia se refiere a obras en el dominio público. Este tipo de autorización es, por definición, personal e intransferible.

4- Finalización de las obras

Una vez finalizadas las obras, el contratista debe presentar una declaración que certifique la finalización y la conformidad de las mismas, denominada DAACT. Esta declaración sirve para informar al ayuntamiento de que las obras han finalizado.

Durante un plazo que varía en función del lugar de la construcción, el ayuntamiento puede cuestionar la conformidad de la obra con la licencia urbanística mediante una visita in situ. El plazo básico para ello es de tres meses a partir de la recepción de la DAACT.

Por citar algunas excepciones al plazo para impugnar la conformidad de las obras, el ayuntamiento dispone de 5 meses en el caso de un edificio declarado monumento histórico o situado en un sector protegido. Del mismo modo, se aplica un plazo de 5 meses a los sectores incluidos en un plan de prevención de riesgos naturales, tecnológicos o mineros.

Si no se recibe respuesta en el plazo establecido, las obras se considerarán finalizadas y conformes.

Si el Ayuntamiento considera que la construcción no cumple con la normativa, puede requerir al promotor para que realice las obras necesarias o solicitar la presentación de una solicitud de modificación de la licencia de obras.

Si no es posible regularizar la situación, el ayuntamiento puede ordenar el derribo de la construcción.

Conclusión

Para garantizar la viabilidad del proyecto inmobiliario y su correcta finalización, es importante que los promotores sigan los pasos establecidos y cumplan las condiciones impuestas por la administración. Aunque pueda parecer que estos trámites son engorrosos y tediosos en Francia, el objetivo de estas autorizaciones es proteger a los vecinos, a los compradores, así como nuestro patrimonio y nuestro medio ambiente.

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