LTV: Todo lo que hay que saber sobre este ratio de cobertura hipotecaria
El LTV, siglas de «Loan to value», es un indicador utilizado en la financiación inmobiliaria. Este ratio permite medir la parte de un inmueble financiada mediante un préstamo bancario. Cuanto mayor es el LTV, mayor es el nivel de riesgo tanto para el banco como para el inversor. Por lo tanto, este ratio desempeña un papel importante a la hora de obtener un crédito hipotecario, en la cuantía de la aportación propia exigida o incluso en las garantías que exige la entidad crediticia. Esto es lo que hay que recordar:
- El LTV, o ratio préstamo-valor en español, compara el importe del préstamo con el valor del bien financiado (normalmente un inmueble);
- Los bancos utilizan este ratio para evaluar el nivel de riesgo de una financiación;
- un LTV elevado puede dar lugar a condiciones de financiación más estrictas;
- La aportación propia suele permitir mejorar el LTV;
- El LTV se utiliza tanto en el sector inmobiliario residencial como en la inversión patrimonial o profesional.
¿Qué es el LTV?
El «Loan to Value» es uno de los indicadores que utilizan habitualmente los bancos —y, en general, las entidades financieras— para analizar la solidez de una financiación. Sin embargo, este ratio sigue siendo bastante desconocido para los particulares.
Definición de «Loan to value» (LTV)
El LTV (Loan to value) es la relación entre:
- el importe del préstamo;
- y el valor del bien que se va a financiar.
En otras palabras, este ratio permite medir la parte de una operación inmobiliaria que se financia mediante deuda.
¿Por qué es importante el LTV?
Para un banco, el LTV sirve sobre todo para evaluar el nivel de riesgo de una financiación.
Cuanto mayor sea el ratio:
- cuanto mayor sea la parte financiada por el banco;
- cuanto mayor es el riesgo de pérdida en caso de impago.
Por el contrario, un LTV más bajo suele dar tranquilidad a las entidades financieras, ya que el prestatario aporta más fondos propios.
¿En qué casos se utiliza el LTV?
El coeficiente préstamo-valor se utiliza principalmente en:
- el crédito hipotecario clásico;
- la inversión inmobiliaria para alquiler;
- la financiación colectiva en el marco de un proyecto inmobiliario impulsado por un profesional;
- la refinanciación hipotecaria;
- determinadas financiaciones patrimoniales o profesionales.
Los inversores inmobiliarios y los profesionales del sector financiero también utilizan este ratio para medir el nivel de endeudamiento de una operación.
Ejemplo del LTV en la financiación colectiva
El LTV se utiliza a menudo cuando una financiación cuenta con una hipoteca u otra garantía sobre un activo inmobiliario. Al igual que los bancos, los inversores analizan este ratio para evaluar el margen del que disponen.
- Cuanto menor sea el LTV, mayor será el valor del inmueble en relación con el importe financiado. En caso de ejecución de la hipoteca y reventa del inmueble, las posibilidades de recuperar los fondos invertidos son, en teoría, mayores.
- Por el contrario, un LTV elevado reduce ese margen de seguridad y aumenta el riesgo.
¿Cómo se calcula el LTV?
El cálculo del LTV sigue siendo relativamente sencillo. No obstante, hay que saber qué valor del inmueble hay que tener en cuenta y cómo interpretar el resultado obtenido.
La fórmula para calcular el LTV
La fórmula que se utiliza es la siguiente:
LTV (o Loan To Value) = (importe del préstamo / valor del inmueble) × 100
El resultado corresponde a la parte financiada por el banco y se expresa en porcentaje.
Ejemplo concreto de cálculo
Veamos un ejemplo sencillo:
- compras una vivienda por valor de 200 000 € con una aportación propia de 40 000 €;
- El banco te concede un crédito de 160 000 €.
Tu LTV es, por tanto: (160 000/200 000) × 100 = 80 %
Supongamos que, unos años más tarde, tu deuda ha ascendido a 120 000 € (tras haber amortizado 40 000 € del capital prestado) y que tu vivienda vale ahora 230 000 €.
El ratio LTV mejora automáticamente: (120 000/230 000) × 100 = 52,17 %.
Con un nivel de deuda más bajo y un valor más elevado, el riesgo del banco se ha reducido, por lo tanto.
¿Cómo se interpreta un LTV?
El análisis del LTV varía en función del perfil del prestatario, del tipo de inmueble financiado y de la política de riesgo del banco. No obstante, existen varios parámetros que se utilizan habitualmente para evaluar el nivel de riesgo de una financiación inmobiliaria.
¿Qué repercusión tiene la LTV en un crédito hipotecario?
El LTV influye directamente en las condiciones de financiación que ofrece el banco. Cuanto mayor sea este ratio, más estrictos podrán ser los requisitos que imponga la entidad crediticia.
Influencia en las condiciones del préstamo
Un LTV elevado puede tener varias consecuencias:
- un tipo de interés menos ventajoso;
- se exige un mayor nivel de implicación personal;
- garantías adicionales;
- unas condiciones de seguro más estrictas.
Por el contrario, un LTV más bajo puede facilitar la negociación de la financiación.
¿Se puede solicitar un préstamo con un LTV elevado?
Sí, pero las condiciones suelen ser más estrictas. Los bancos pueden aceptar un LTV elevado cuando:
- los ingresos son considerables;
- la situación laboral es estable;
- el ahorro sigue siendo importante tras el proyecto;
- o cuando se considera que el potencial del inmueble es sólido.
En la práctica, desde que subieron los tipos de interés, resulta más difícil conseguir financiación con una aportación inicial escasa o nula. Por lo general, los bancos prestan más atención a las solicitudes que presentan un LTV elevado.
LTV y ratio de endeudamiento: ¿qué diferencias hay?
A menudo se confunden estos dos conceptos, aunque no miden lo mismo.
La LTV compara:
- el importe del crédito;
- al valor del inmueble.
El índice de endeudamiento mide:
- el importe de las cuotas mensuales;
- en relación con los ingresos del prestatario.
¿Cómo mejorar el LTV?
Buenas noticias: existen varias medidas que permiten mejorar este ratio antes de presentar una solicitud de financiación.
Aumentar la aportación personal
Es la herramienta más eficaz.
Cuanto mayor sea tu aportación:
- a menos que el importe del préstamo sea elevado;
- cuanto más disminuye el LTV.
La aportación puede proceder de:
- de unos ahorros personales;
- de una donación;
- o de la reventa de otro inmueble.
Adaptar el proyecto a la capacidad de endeudamiento
Un proyecto demasiado ambicioso puede dar lugar rápidamente a un LTV elevado y debilitar la solicitud.
Antes de ponerte manos a la obra, tómate un momento para evaluar:
- tu capacidad de endeudamiento;
- tu nivel de ahorro;
- tu margen de seguridad financiera.
Reducir el coste total del proyecto
El nivel de LTV también depende del coste total de la operación. Cuanto más caro sea tu proyecto, mayor será la cantidad que haya que financiar y más rápido puede aumentar el LTV.
Antes de comprar, puede resultar útil reducir el importe de la financiación solicitada. Para ello, puedes, por ejemplo:
- negociar el precio del inmueble;
- limitar determinadas obras;
- prever los gastos adicionales.
Errores frecuentes que hay que evitar con el LTV
La relación préstamo-valor sigue siendo un indicador útil, pero nunca debe analizarse de forma aislada.
Centrarse únicamente en el ratio
Un LTV bajo no garantiza automáticamente la calidad de una inversión.
Los bancos también tienen en cuenta:
- los ingresos;
- la estabilidad laboral;
- lo que queda para vivir;
- o también los ahorros disponibles.
Subestimar los gastos adicionales
Muchos prestatarios se olvidan de tener en cuenta:
- los gastos de notario;
- los gastos de garantía;
- determinados trabajos;
- o las comisiones bancarias.
Sobrevalorar el valor del inmueble
El precio de venta de un inmueble no siempre coincide con el valor que le asigna el banco.
En algunos casos, la entidad crediticia puede aplicar su propia valoración del inmueble antes de conceder la financiación.