Análisis de los ratios de cobertura hipotecaria (LTV, LTC y LTA)
¿A qué categoría corresponde mi garantía hipotecaria?
El primer aspecto que hay que tener en cuenta antes de comprender los ratios de cobertura es el rango de la garantía hipotecaria.
Lahipoteca es una garantía sobre un bien inmueble, se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esto implica dos garantías importantes:
- Para poder vender el bien hipotecado, el prestamista o prestamistas deben dar su consentimiento a la venta, cuyo pago se realizará directamente a través del notario;
- En caso de impago del préstamo, se puede proceder al embargo del bien. Las hipotecas pueden inscribirse en diferentes rangos que definen el orden de prioridad en el reembolso, de modo que el primer rango se reembolsa en primer lugar y así sucesivamente para el segundo y el tercero, si procede.
Por lo tanto, es necesario tener muy en cuenta el valor de los rangos de prioridad a la hora de calcular los ratios de cobertura.
Veamos un caso concreto para explicarlo: una operación inmobiliaria en un edificio que se revenderá en 4 lotes con un valor unitario de 250 000 €. El volumen de negocio (el valor de la operación) es, por lo tanto, de 1 millón de euros. El inmueble se compra por 580 000 € y el operador realiza obras por valor de 170 000 €, lo que supone un coste de producción de 750 000 €.
La hipoteca contratada puede tener un rango diferente según la situación:
Ejemplo 1: hipoteca deprimer rango para una financiación de Raizers de 600 000 € y una aportación de capital propio de 150 000 €.
Ejemplo 2: hipoteca de segundo grado para una financiación de Raizers de 200 000 €, con un banco como acreedor de primer grado que concede un préstamo de 350 000 € y una aportación de fondos propios de 200 000 €.
Loan-to-value o «LTV»
El LTV es uno de los principales ratios de cobertura que hay que tener en cuenta a la hora de plantearse una inversión. De hecho, se trata de la relación entre el importe del préstamo y el valor futuro del activo. Así, cuanto más bajo sea el ratio, mayor será la garantía, ya que eso significa que el producto de la venta permitirá amortizar la deuda contraída con mayor holgura.
Ejemplo 1: el préstamo es de 600 000 € y la facturación prevista es de 1 000 000 €.
-> LTV = 600/1000 = 60 %
Esto significa que, si el inmueble se vendiera por más de 600 000 €, Raizers recuperaría la totalidad del capital prestado.
Ejemplo 2: el préstamo de Raizers, de segundo rango, asciende a 200 000 €, el banco concede un préstamo de 350 000 € de primer rango y la cifra de negocios es de 1 000 000 €.
-> LTV = (200 + 350) / 1000 = 55 %
Al contrario de lo que podríamos haber imaginado, el ejemplo 2 presenta un LTV más bajo, ya que la deuda total es menor, ya que el operador aporta más fondos propios. La cobertura es mayor.
No obstante, hay que tener en cuenta que estar ensegundo lugar implica que se nos reembolsará después del banco. Así, en el ejemplo dado, se necesitarán 350 000 € de la venta para reembolsar al banco, es decir, dos lotes que representan una cifra de negocio de 500 000 €. El acreedor de segundo rango se pagará con el remanente del segundo lote (500-350=150).
Préstamo sobre el coste o «LTC»
La LTC permite comparar el importe del préstamo con el coste total del proyecto.
Ejemplo 1: el préstamo asciende a 600 000 € y el coste de adquisición y de las obras (el coste total) es de 580 000 € + 170 000 € = 750 000 €.
-> LTC = 600/750 = 80 %
Ejemplo 2: el préstamo es de 200 000 €, el banco presta 350 000 € por el mismo coste de adquisición de 750 000 €.
-> LTC = (200 + 350) / 750 = 73 %
La venta a precio de coste de una operación supone un margen nulo para el empresario. Por lo tanto, este ratio nos indica nuestra cobertura con respecto al umbral de rentabilidad de la operación.
Préstamo para la adquisición o «LTA»
El LTA corresponde a la proporción de la deuda respecto al precio de adquisición del activo. Se diferencia del LTV cuando se aporta un valor añadido al inmueble (obras, rehabilitación, venta con régimen fiscal especial, venta por partes, etc.). Corresponde al riesgo asumido en el momento de la adquisición.
De hecho, si por diversas razones no se llevan a cabo las obras de revalorización del activo, este puede valorarse al precio de adquisición y, por lo tanto, suponer que se revenderá por el mismo importe. Una vez más, cuanto más bajo sea el ratio, mayor será la garantía. No obstante, es frecuente que este ratio sea superior al 100 % en los casos en que la financiación cubra la adquisición y una parte de las obras.
Ejemplo 1: el préstamo es de 600 000 € y el precio de compra, de 580 000 €.
-> LTA = 600/580 = 103 %
Ejemplo 2: el préstamo de Raizers es de 200 000 €, el banco presta 350 000 € y el precio de compra es de 580 000 €.
-> LTA = (200 + 350) / 580 = 95 %
En este caso, podemos suponer que el capital se mantendría intacto aunque el empresario no llevara a cabo las obras previstas.
Ahora ya tienes toda la información necesaria para entender estos tres ratios de cobertura hipotecaria que encontrarás habitualmente en la información sobre las operaciones de Raizers.