SCPI: Entender la tasa interna de rentabilidad
A la hora de invertir en una SCPI, la tasa de distribución suele ser el primer indicador que se tiene en cuenta. Sin embargo, solo ofrece una visión parcial de la rentabilidad real de una inversión. Para medir el rendimiento global de una SCPI a lo largo de varios años, los inversores también se basan en la tasa interna de rentabilidad (TIR).
Este indicador tiene en cuenta los ingresos distribuidos, pero también la evolución del precio de las participaciones. De este modo, permite obtener una visión más completa del rendimiento de una inversión inmobiliaria indirecta, también conocida como «piedra-papel».
Lo más importante que hay que recordar
- La tasa interna de rentabilidad (TIR) mide el rendimiento global de una SCPI a lo largo de varios años
- Tiene en cuenta tanto los ingresos distribuidos como la evolución del precio de las participaciones
- La TIR permite comparar diferentes SCPI u otras inversiones en un mismo periodo
- La TIR siempre debe analizarse junto con otros indicadores, como la tasa de distribución, el índice de ocupación financiera (IOF) o la calidad del patrimonio.
¿Qué es la tasa interna de rentabilidad (TIR) de una SCPI?
La tasa interna de rentabilidad (TIR) es un indicador financiero que mide el rendimiento anualizado de una inversión durante un periodo determinado. En el caso de una SCPI, incluye:
- el importe invertido inicialmente;
- los ingresos distribuidos durante todo el periodo de tenencia;
- la evolución del precio de las participaciones;
- el valor de reventa al final del periodo analizado.
La TIR se calcula normalmente para un plazo de 5, 10 o 15 años. Cuanto más largo sea el horizonte de análisis, mejor permitirá evaluar la capacidad de una SCPI para generar valor a lo largo del tiempo.
¿Por qué es importante para los inversores en SCPI?
El TRI ofrece una visión más completa que la mera tasa de distribución. De hecho, dos SCPI pueden presentar una rentabilidad anual similar, pero mostrar resultados globales muy diferentes si una de ellas ha revalorizado regularmente el precio de sus participaciones o, por el contrario, si este ha disminuido.
De este modo, el TRI permite:
- de comparar varias SCPI con el mismo plazo;
- evaluar el rendimiento global de una inversión;
- comparar las SCPI con otras inversiones ( seguros de vida, bonos, acciones, inmuebles de alquiler, etc.);
- valorar la creación de valor a largo plazo.
¿Qué datos se necesitan para calcular la TIR de una SCPI?
Datos que se tienen en cuenta en el cálculo de la tasa interna de rentabilidad
El cálculo de la TIR consiste en anualizar la rentabilidad total obtenida durante el periodo analizado. La fórmula simplificada tiene en cuenta los distintos flujos de caja:
TRI = (Valor final + Ingresos percibidos / Importe invertido) ^(1/n) - 1
- n, que corresponde al número de años;
- el valor final, que corresponde al valor de las participaciones en el momento de la reventa;
- los ingresos percibidos correspondientes a los dividendos repartidos durante ese periodo.
Ejemplo de cálculo de la TIR de una SCPI
Veamos un ejemplo sencillo para entenderlo mejor. Un inversor adquiere participaciones en un SCPI por valor de 50 000 €. Durante 10 años, percibe 2 500 € de ingresos al año, lo que supone un total de 25 000 € en ingresos distribuidos. Al cabo de los 10 años de tenencia, el valor de sus participaciones ha aumentado hasta alcanzar los 55 000 €.
Al aplicar la fórmula de la tasa interna de rentabilidad, el cálculo es el siguiente:
(55 000 € + 25 000 €) ÷ 50 000 € = 1,6;
1,6(1/10) = 1,0481;
1,0481 – 1 = 0,0481.
Por lo tanto, la TIR a 10 años es de aproximadamente el 4,81 % anual.
¿Cómo se interpreta esto?
En general, cuanto mayor es la TIR, mayor ha sido la rentabilidad global histórica de la SCPI. Sin embargo, es fundamental interpretar este indicador con cautela. De hecho, una TIR elevada puede deberse a:
- un fuerte aumento del precio de las participaciones;
- una distribución regular de los ingresos;
- de una combinación de estos dos factores.
Por el contrario, una tasa de distribución atractiva puede ocultar en ocasiones una caída del valor de las participaciones. En ese caso, la TIR permite obtener una visión más fiel de la rentabilidad global. También se recomienda comparar las TIR correspondientes a un mismo periodo. Comparar una TIR a 5 años con una TIR a 10 años no tendría mucho sentido.
¿Qué factores influyen en la TIR de una SCPI?
La evolución del precio de las participaciones
Una subida del precio de las participaciones contribuye a mejorar la TIR. Por el contrario, una bajada del precio de suscripción o del valor de reembolso puede afectar negativamente al rendimiento global.
El nivel de los ingresos distribuidos
Los dividendos periódicos, procedentes de los alquileres que la SCPI percibe de sus inquilinos, contribuyen directamente a la rentabilidad de la inversión.
La duración de la detención
Las SCPI se enmarcan en una estrategia de inversión a largo plazo. Cuanto más tiempo se mantengan en cartera, más se diluye el impacto de las comisiones de entrada.
La estrategia de inversión de la SCPI
La diversificación sectorial o geográfica, la calidad de los activos en cartera y la política de adquisiciones aplicada por la sociedad gestora también pueden influir en la rentabilidad a lo largo de varios años.
TRI y tasa de distribución: ¿en qué se diferencian?
Estos dos indicadores son complementarios. La tasa de distribución, que ha sustituido a la antigua TDVM (tasa de distribución sobre el valor de mercado), mide la rentabilidad distribuida a lo largo de un año. La TIR, por su parte, ofrece una visión más amplia, ya que también tiene en cuenta la revalorización del capital.
¿Qué otros indicadores se deben analizar además de la TIR?
La TIR por sí sola no basta para evaluar una SCPI. También conviene analizar otros indicadores:
- la tasa de ocupación financiera (TOF);
- la capitalización;
- el saldo acumulado (RAN);
- la diversificación geográfica y sectorial;
- la calidad del patrimonio inmobiliario;
- la experiencia de la sociedad gestora.
¿Qué errores hay que evitar?
Ten cuidado de no caer en las siguientes trampas:
- comparar las TIR calculadas para distintos plazos;
- centrarse únicamente en este indicador;
- olvidar que la TIR mide los resultados pasados;
- pasarse por alto los riesgos de pérdida de capital;
- pasarse por alto la importancia de la estrategia de inversión de la SCPI.
Invertir en SCPI a través de un seguro de vida: una solución que merece la pena considerar
También es posible acceder a los SCPI a través de un contrato de seguro de vida. Esta solución permite integrar la inversión inmobiliaria indirecta en una estrategia patrimonial más global. Este enfoque permite, en particular:
- diversificar sus ahorros;
- beneficiarse del régimen fiscal de los seguros de vida;
- incorporar las SCPI entre otros instrumentos de inversión.
En función de sus objetivos patrimoniales y de su perfil de riesgo, los SCPI que ofrece Raizers a través de un contrato de seguro de vida pueden constituir una interesante herramienta de diversificación. Para obtener más información y recibir asesoramiento en la planificación de su patrimonio, no dude en ponerse en contacto con nuestros equipos.