Garantizar una operación inmobiliaria mediante un fideicomiso de garantía

1. El fideicomiso de garantía, una garantía flexible

El fideicomiso es una garantía especialmente segura y adecuada para deuda privada inmobiliaria ya que también se caracteriza por su gran flexibilidad, sobre todo cuando se refiere a participaciones sociales o acciones de una sociedad.

Análisis del fideicomiso de garantía

El fideicomiso de garantía es una garantía mediante la cual una persona (el constituyente, que puede ser el prestatario o un tercero que actúe como garante del prestatario) transfiere temporalmente la propiedad de un bien (participaciones/acciones, inmuebles, bienes muebles) o de un derecho a un «patrimonio de afectación » (el fideicomiso), gestionado y mantenido por un tercero de confianza (el fideicomisario), que actúa en beneficio de uno o varios beneficiarios (a menudo los prestamistas), hasta el reembolso de la financiación, momento en el que la propiedad del activo se devuelve automáticamente al constituyente.

Estas son las ventajas del fideicomiso:

● Ámbito de aplicación flexible: el fideicomiso puede referirse tanto a los activos inmobiliarios directamente como a las acciones o participaciones sociales de la sociedad que posea dichos activos, o incluso combinar varios tipos de activos en una misma garantía;

● Activación del fideicomiso a elección en caso de incumplimiento del pago: el prestamista y el prestatario pueden acordar que el fideicomisario o un tercero de confianza active el fideicomiso en beneficio del prestamista, ya sea mediante:
○ la asignación de la totalidad o parte de los activos transferidos al fideicomiso;
○ la cesión de la totalidad o parte de las acciones o participaciones sociales;
○ la enajenación de la totalidad o parte de los activos inmobiliarios subyacentes.

● Posibles estructuras del fideicomiso: El activo transferido al fideicomiso puede:
○ bien permanecer en manos del fideicomisario hasta su reembolso íntegro;
○ o, por el contrario, ponerse a disposición del fideicomitente durante la vigencia de la operación (en este caso, solo se transfiere al fideicomiso la propiedad jurídica del bien, por lo que el fideicomitente conserva la propiedad económica del mismo durante la operación).

2. La eficacia jurídica del fideicomiso al servicio de los inversores en deuda privada inmobiliaria

Para los inversores de crowdfunding que financian una operación inmobiliaria, todo el atractivo del fideicomiso reside en su eficacia en caso de que se active.

El fideicomiso permite, entre otras cosas:

● En caso de procedimiento concursal del prestatario, la activación del fideicomiso es inmediata: el fideicomiso se ejecuta de forma extrajudicial (no es necesario acudir a un juez para solicitar su activación, a diferencia de otras garantías como la hipoteca, que supone un embargo inmobiliario o una adjudicación judicial) y no se ve afectado por el posible procedimiento concursal del prestatario.

● Exclusividad sobre el valor del activo pignorado: los inversores en crowdfunding no se ven afectados por la competencia de ningún otro acreedor.

3. La eficiencia económica del fideicomiso al servicio de todos

El fideicomiso beneficia tanto al prestamista como al operador inmobiliario: a diferencia de lo que ocurre con una hipoteca o una pignoración, las partes acuerdan conjuntamente las condiciones de venta de los activos inmobiliarios o de las participaciones o acciones de la sociedad propietaria del inmueble. Es más, las partes pueden acordar que el fideicomisario se abstenga de vender el activo en un mercado desfavorable, con el fin de maximizar su valor. Por último, a menudo resulta menos oneroso para el constituyente que la hipoteca.

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