Todo lo que hay que saber sobre la normativa urbanística en Francia

1- La presentación de la autorización

Cada autorización deberá presentarse, contra acuse de recibo, en el ayuntamiento del municipio en el que se lleve a cabo la operación. A partir de ese momento, el ayuntamiento dispone de 30 días para solicitar documentación complementaria, ya sean planos, certificados, etc. A continuación, se abre un plazo de 3 meses para que el operador complete su solicitud y presente un expediente completo.

La recepción del expediente completo marca el inicio de la tramitación, y el plazo puede variar en función del tipo de autorización:

• 1 mes para presentar una declaración previa
• Dos meses para obtener una licencia de obras para una vivienda unifamiliar
• 3 meses para el resto de licencias de obra, así como para las licencias de urbanización

Además de estos plazos previstos en la legislación general, existen casos en los que se puede ampliar el plazo de instrucción. Esto permite al servicio encargado de la instrucción adaptarse a casos concretos que requieran, por ejemplo, la consulta a servicios externos.

Así, en una zona protegida, un lugar de interés o en las inmediaciones de un edificio declarado monumento histórico, el plazo básico de tramitación se amplía en un mes para permitir la consulta al Arquitecto de los Edificios de Francia. Otro ejemplo: si el proyecto incluye la habilitación de un local abierto al público, el plazo de tramitación se amplía a 5 meses.

Al término de ese plazo, el ayuntamiento expide una resolución de concesión de licencia de obras o una resolución de no oposición a la declaración previa.

Si no se recibe respuesta en el plazo legal (1, 2 o 3 meses), se considerará que la autorización se ha obtenido tácitamente. De hecho, el ayuntamiento tiene la obligación de responder. Posteriormente, con una simple solicitud al ayuntamiento, es posible obtener el certificado tácito que acredita la obtención de la autorización.

2- La anulación de la autorización

Una vez obtenida la resolución que autoriza las obras, el operador debe comprobar que dicha autorización no sea objeto de ningún recurso de terceros ni de ninguna revocación administrativa.

1. El recurso de terceros: una persona con interés en actuar, normalmente un vecino, se opone al proyecto inmobiliario. El plazo para presentar el recurso es de dos meses a partir de la fecha de colocación^{del primer} cartel de notificación de la autorización en el terreno o en el edificio.

Durante el periodo de la purga, se encarga a un agente judicial que acredite, mediante tres actas, que el cartel sigue expuesto. Este debe incluir las indicaciones obligatorias que se indican a continuación:

Si falta alguno de los datos, a pesar de haber estado expuesto durante dos meses, la licencia de obras no se considerará tramitada.

En caso de que no se hayan cancelado las autorizaciones urbanísticas o si no se puede demostrar que la exposición pública se haya mantenido de forma continuada, cualquier persona con interés legítimo podrá interponer un recurso hasta seis meses después de la finalización de las obras.

1. La revocación administrativa: la lleva a cabo la administración y puede producirse en un plazo de tres meses a partir de la fecha de obtención. Se aplica si la resolución inicial resulta ser ilegal.

Para que quede claro: cuando el alcalde concede una licencia urbanística, remite el expediente completo al prefecto para que este compruebe su legalidad. En caso de que se detecte alguna ilegalidad, el prefecto puede solicitar al alcalde que retire la licencia. Pero el alcalde también puede hacerlo por iniciativa propia si se da cuenta de dicha ilegalidad. Para ello, dicta una resolución de revocación que anula la licencia concedida inicialmente, la cual se considera como si nunca hubiera existido.

En cuanto a los motivos de ilegalidad, cabe citar la falta de consulta a una comisión específica para el tipo de proyecto, el incumplimiento de la obligación de recurrir a un arquitecto (construcción de un edificio de más de 150 m²), el incumplimiento de las normas urbanísticas, etc.

3- Los documentos que acreditan la purga

Para justificar la ausencia de recurso o de revocación administrativa, el operador se dirigirá tanto al ayuntamiento como al tribunal administrativo del que depende el municipio en el que se lleva a cabo la operación.

El ayuntamiento expide certificados de no interposición de recurso de gracia y de no retirada. Según el caso, el certificado puede indicar que no se ha producido ningún incidente, que se ha producido una retirada o que se ha interpuesto un recurso de gracia. El certificado de no retirada solo puede ser expedido por el ayuntamiento. De hecho, únicamente la autoridad administrativa que adoptó la resolución en cuestión puede haberla retirado y facilitar información al respecto.

Análisis del recurso de vía administrativa

Cualquier persona con interés legítimo puede presentar un recurso administrativo, lo cual consiste simplemente en presentar una solicitud ante el ayuntamiento para que revoque su decisión. A continuación, el ayuntamiento dispone de un plazo de dos meses para responder; de lo contrario, su silencio se considerará una denegación implícita de la solicitud. A partir de la notificación de la denegación o del silencio, se abre un nuevo plazo de dos meses durante el cual el solicitante puede presentar un recurso contencioso (el procedimiento se remite ante el tribunal administrativo).

Por su parte, el tribunal administrativo expide un certificado de no interposición de recurso contencioso. En la mayoría de los casos, este certificado se solicita directamente al finalizar el plazo de exposición del cartel en el terreno. De hecho, es posible que se interponga un recurso contencioso sin pasar por la fase de recurso de vía administrativa. Por ello, es necesario que el operador solicite un certificado de no interposición de recursocontencioso tanto al ayuntamiento (recurso de vía administrativa) como al tribunal administrativo (recurso contencioso).

En caso de que se haya interpuesto un recurso de vía administrativa, resulta imprescindible solicitar al tribunal administrativo el certificado de no recurso una vez transcurridos los plazos de vía administrativa antes mencionados, es decir, dos meses a partir de la desestimación de la solicitud de anulación por parte del ayuntamiento o dos meses a partir de la desestimación tácita por parte del ayuntamiento (ausencia de respuesta). Esto permite comprobar si el recurso de vía administrativa ha quedado definitivamente sin efecto o no.

Análisis detallado del recurso contencioso-administrativo

Si se presenta ante el tribunal administrativo un recurso de anulación de la autorización urbanística, se dictará una sentencia en la que se estimará o desestimará el recurso. En caso de desestimación, el recurrente dispone de nuevo de dos meses para recurrir ante el Tribunal de Apelación. En caso de desestimación por parte de este último, el recurrente dispone una vez más de un plazo de dos meses para recurrir ante el Consejo de Estado.

El solicitante puede poner fin al procedimiento en cualquier momento, por iniciativa propia o tras un acuerdo transaccional en el que se alcance un acuerdo amistoso entre él y el operador.

Conclusión

En conclusión, es muy importante que cada promotor se informe bien con antelación para evitar cualquier incumplimiento en la ejecución de su proyecto inmobiliario. La acumulación de plazos legales (instrucción, recursos, etc.) puede prolongarse durante varios meses; por eso, las entidades de financiación, como Raizers, solo intervienen una vez que todas las autorizaciones han quedado libres de cualquier recurso.

Los operadores también deben informarse sobre la validez de las autorizaciones administrativas, que tienen una vigencia limitada.

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