Análisis de la Garantía Financiera de Finalización (GFA)
1. Definición
La Garantía Financiera de Finalización (GFA) es un seguro que contratan los promotores inmobiliarios cuando los inmuebles de la operación se venden en VEFA (en el caso de inmuebles de nueva construcción) o en VIR (en el caso de inmuebles antiguos que se van a rehabilitar).
De hecho, en la VEFA (venta sobre plano) o en la VIR (venta de inmuebles para renovar), el comprador adquiere un inmueble cuya construcción o renovación aún no ha finalizado. Paga su inmueble a medida que avanzan las obras, lo que implica que el promotor solicitará los fondos a medida que avancen las obras para financiar la siguiente fase.
En este tipo de operaciones, existe el riesgo de que la operación no llegue a completarse. En ese caso, el comprador se convertiría en propietario de un inmueble inexistente o sin terminar.
Para paliar este problema, entra en juego la GFA. Puede ser bancaria o estar proporcionada por una compañía de seguros y cubre la financiación de la finalización de la obra en caso de incumplimiento por parte del promotor. Es obligatoria en las operaciones de promoción y corre a cargo del promotor. La GFA es una garantía extrínseca que puede adoptar dos formas en función del avance de la obra.
2. Las dos formas de la garantía extrínseca
Las dos modalidades de la garantía extrínseca son la GFA y la Garantía Financiera de Reembolso. Esta última consiste en una fianza del promotor frente al comprador y garantiza el reembolso de los fondos ya abonados en caso de que el promotor no pueda finalizar las obras. Se contrata simultáneamente con la GFA.
Estas dos garantías son intercambiables. La Garantía de reembolso se activará con mayor frecuencia en caso de resolución amistosa o judicial de la venta por incumplimiento de la finalización de la operación, y la GFA —en caso de que la obra haya avanzado considerablemente—.
3. La cuenta centralizadora
Con el fin de garantizar el buen desarrollo de la operación, la GFA también se encargará de supervisar y controlar el avance del proyecto.
Para ello, al inicio de la construcción, se abre una cuenta centralizadora con poder de firma compartida entre la aseguradora/banco GFA y el promotor. Se trata de la cuenta en la que se ingresarán los anticipos de los compradores y que permitirá financiar las obras. Dependiendo del tipo de entidad financiadora, esta podrá obtener un tercer poder de firma para controlar también los reembolsos. Esto supone una garantía interesante para la entidad financiadora, ya que así también puede controlar los flujos financieros.
¿Qué significa eso?
En otras palabras, todos los flujos de financiación del proyecto (banca, financiación colectiva o suscripciones) relacionados con la comercialización quedan bloqueados en una cuenta externa. Todas las solicitudes de pago y de desembolso de las suscripciones deben ser justificadas por el operador, mediante factura o certificado de finalización, en cada fase de la obra, según el calendario establecido en el contrato de reserva, que suele ser el siguiente:
Antes de que se liberen los fondos, es necesario que firmen el representante de la GFA, el financiador y el operador.
Por lo tanto, la cuenta centralizadora permite:
- Un seguimiento del avance de las obras;
- Un control continuo del uso de los flujos financieros relacionados con la operación.
La GFA es una garantía para los compradores que se comprometen a adquirir un inmueble de nueva construcción o para reformar. En caso de incumplimiento por parte del promotor, se les reembolsarán los anticipos pagados —si dicho incumplimiento se produce en la fase inicial del proyecto— o, bien, la aseguradora se hará cargo de la finalización de las obras para entregar el inmueble terminado al comprador.