Todo sobre la hipoteca
Definición de hipoteca
La hipoteca es unagarantía real que el prestatario concede sobre un bien inmueble a favor de un prestamista, normalmente un banco.
En la práctica, el prestamista cuenta, gracias a la hipoteca, con una garantía sobre un inmueble en caso de impago por parte del prestatario. Por lo tanto, el prestamista podrá forzar la venta de dicho inmueble para recuperar su dinero.
Publicidad y rango de la hipoteca
La publicidad de la hipoteca
En Francia, la hipoteca debe ser formalizada por un notario y inscrita en el Registro de la Propiedad.
El orden de prelación de la hipoteca
A veces ocurre que varios prestamistas tienen una hipoteca sobre un mismo inmueble.
El orden de prelación es un criterio fundamental que determinará el orden de prioridad para el reembolso en caso de venta del inmueble. El orden de prelación depende, sencillamente, de las respectivas fechas de inscripción de las hipotecas.
No obstante, conviene precisar que, en caso de liquidación de una sociedad, el prestamista hipotecario puede verse superado por acreedores con un privilegio general, como el Tesoro Público o los empleados de la sociedad, y podría perder la totalidad o parte de su crédito.
Cómo funciona una hipoteca
La hipoteca confiere al acreedor (prestamista) el derecho de preferencia y el derecho de seguimiento.
El derecho de preferencia
El derecho de preferencia permite al prestamista, en caso de impago de una deuda, exigir la venta forzosa del bien en subasta pública.
En otras palabras, si no se cumple el contrato de préstamo, el prestamista tiene derecho a vender el bien y, de este modo, recuperar su dinero con el producto de la venta.
El derecho de participación
Gracias al derecho de seguimiento, mientras la hipoteca no se haya liquidado, el prestatario no puede vender el inmueble sin haber reembolsado previamente su préstamo, salvo que el nuevo comprador esté de acuerdo en adquirir un inmueble hipotecado.
Ejemplo: Con vistas a la adquisición de un inmueble, un promotor inmobiliario emite un empréstito obligacionista de 500 000 € con una duración de 12 meses y garantizado por una hipoteca de primer rango. Si el prestatario no amortiza este préstamo en los plazos previstos en el contrato, la empresa Raizers, en su calidad de representante de los bonistas, podrá solicitarel embargo del inmueble con el fin de forzar su venta y, de este modo, obtener el reembolso.
La cancelación de la hipoteca
Un año después del último vencimiento del crédito, la inscripción de la hipoteca se extingue de pleno derecho, pero puede prorrogarse si el préstamo no se ha reembolsado.
En caso de reventa antes del reembolso completo del crédito, el comprador del inmueble solicitará la cancelación de la hipoteca, ya que el acreedor puede hacer que se venda el inmueble aunque haya cambiado el propietario. La cancelación de la hipoteca se tramita ante el registrador de hipotecas a través de un notario. Esto conlleva unos gastos que corren a cargo del vendedor.