SCPI: nuestra opinión para una inversión óptima

Las SCPI atraen a numerosos inversores que buscan ingresos potenciales regulares y una diversificación en el sector inmobiliario, sin las limitaciones que supone la gestión de una compra de vivienda para alquiler convencional. Pero en un contexto marcado por la subida de los tipos de interés, la evolución del mercado inmobiliario y el auge del « deuda privada inmobiliaria », ¿sigue siendo una buena inversión en 2025 y 2026?

Rentabilidad, riesgos, fiscalidad, liquidez, elección de plataformas o incluso estrategias patrimoniales: te ofrecemos nuestra opinión y nuestros consejos para que comprendas mejor el funcionamiento de las SCPI y, de este modo, puedas crear una inversión adaptada a tus objetivos.

SCPI: ¿de qué estamos hablando?

Una SCPI, o Sociedad Civil de Inversión Inmobiliaria, permite invertir indirectamente en el sector inmobiliario. En la práctica, el inversor compra participaciones de una sociedad que posee un patrimonio compuesto por oficinas, locales comerciales, centros sanitarios, viviendas, almacenes o activos especializados. La gestión se confía a una sociedad gestora autorizada, encargada de adquirir los inmuebles, alquilarlos, gestionar las relaciones con los inquilinos y distribuir los posibles ingresos entre los socios.

Este funcionamiento distingue a la SCPI de una compra inmobiliaria convencional. El inversor no elige un inmueble por su cuenta, no gestiona las obras ni se ocupa de los inquilinos. Accede a una inversión inmobiliaria ya estructurada, con una inversión inicial que suele ser inferior a la de una inversión directa en alquiler.

Las SCPI forman parte de la familia de los «valores inmobiliarios». Permiten diversificar el patrimonio, pero siguen estando expuestas a los ciclos del sector inmobiliario. El capital no está garantizado y la reventa de las participaciones puede llevar tiempo.

Nuestra opinión sobre las SCPI en 2025 y 2026

Las SCPI siguen siendo una herramienta interesante para diversificar un patrimonio inmobiliario, pero deben elegirse con criterio. Tras varios años marcados por la subida de los tipos de interés, la caída de algunas valoraciones y las tensiones en el sector inmobiliario de oficinas, el mercado se ha vuelto más selectivo.

Según la Asociación Francesa de Sociedades de Inversión Inmobiliaria (ASPIM), la capitalización de las SCPI ascendía a 89.09 mil millones de euros a 31 de diciembre de 2025, frente a los 88.54 mil millones a finales de 2024, con 232 SCPI registradas en el mercado. Así, el año 2025 mostró signos de estabilización, a pesar de un entorno aún incierto.

De cara a 2026, hay que evitar, por tanto, dos excesos: 

• pensar que todas las SCPI están pasando por dificultades; 
• o creer que todas las rentabilidades elevadas son sostenibles. 

¿Qué rentabilidad cabe esperar de las SCPI?

La tasa de distribución sigue siendo el indicador clave de la rentabilidad

La rentabilidad de una SCPI se mide principalmente a través de la tasa de distribución. Esta corresponde a los ingresos distribuidos a lo largo de un año en relación con el precio de suscripción de la participación. Este indicador permite evaluar el potencial de ingresos de una SCPI, pero no basta para medir su rendimiento global, ya que también hay que tener en cuenta la evolución del valor de las participaciones.

Las SCPI registraron unos rendimientos, en general, sólidos en 2024

Según la ASPIM, la tasa de distribución media de las SCPI se situó en torno al 4,72 % en²⁰²⁴¹. No obstante, algunas SCPI diversificadas o europeas registraron rendimientos superiores al 6 %, e incluso más en el caso de algunas estrategias más agresivas. Por el contrario, algunas SCPI expuestas a activos más vulnerables obtuvieron resultados más limitados. En 2024, la ASPIM también describió un año de transición para los fondos inmobiliarios destinados al público en general, caracterizado por una corrección de las valoraciones y una mejora progresiva de la captación de fondos a finales de año. El precio medio ponderado por participación de la capitalización disminuyó un 4,50 % entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.

Las SCPI diversificadas dominaron el mercado en 2025

En 2025, la tasa de distribución media de las SCPI se situó en el 4,91 % según^{la ASPIM2} (un aumento del 0,19 % con respecto a 2024). Algunas SCPI diversificadas registraron rendimientos superiores al 6 %, mientras que las SCPI logísticas y de locales comerciales rondaban el 5,6 %. Las SCPI de locales comerciales registraron una media del 4,9 %, frente al 4,6 % de las SCPI de oficinas y al 4,2 % aproximadamente de las SCPI residenciales, sanitarias y educativas. 

El año pasado, las SCPI diversificadas acapararon la mayor parte de la captación bruta, con un 65 % del total anual, por delante de las SCPI de oficinas, con un 24^%³. Las demás estrategias inmobiliarias siguen siendo claramente más marginales: sanidad y educación, un 4 %; logística y locales comerciales, un 3 %; comercios, un 2 %; residencial, un 1 %; y hoteles, turismo y ocio, un 1 %. Esta orientación de la captación de fondos muestra que los inversores se decantan cada vez más por las estrategias diversificadas en un mercado que sigue siendo selectivo.

Los rendimientos de 2026 dependerán en gran medida del contexto inmobiliario

Por lo tanto, para 2026, los rendimientos dependerán de varios factores: 

• del nivel de los alquileres; 
• la tasa de ocupación;
• del precio de adquisición de los activos;
• el coste de la financiación;
• la calidad de los inquilinos;
• gastos de gestión;
• y de la capacidad de la sociedad gestora para adaptar su cartera. 

Una tasa elevada puede resultar atractiva, pero siempre hay que compararla con el riesgo que se asume.

¿Por qué invertir en SCPI?

Las SCPI ofrecen numerosas ventajas. 

1. La primera ventaja es el acceso al mercado inmobiliario con una aportación inicial limitada. A diferencia de una compra de vivienda para alquiler convencional, es posible invertir al contado, ya que no se adquiere el inmueble en su totalidad. Las SCPI también pueden financiarse mediante crédito para aprovechar el efecto palanca financiera y optimizar la fiscalidad gracias a la deducibilidad de los intereses del préstamo.

2. La segunda ventaja es la diversificación. Una SCPI puede contar con varias decenas, o incluso varios cientos, de activos. También puede invertir en varios sectores: oficinas, sanidad, logística, comercios, hostelería, vivienda o inmuebles relacionados con las energías renovables. Esta diversificación permite compartir parte de los riesgos de alquiler.

3. La tercera ventaja es la gestión delegada. El inversor no tiene que ocuparse de los contratos de alquiler, los retrasos en los pagos, las obras ni las negociaciones inmobiliarias. La sociedad gestora se encarga de estas tareas a cambio de una comisión.

4. Por último, las SCPI pueden servir para varios objetivos: 

• generar ingresos potenciales;
• preparar tu jubilación;
• diversificar tu patrimonio;
• invertir en inmuebles comerciales;
• o complementar una cartera que ya incluya acciones, bonos, seguros de vida o deuda privada inmobiliaria.

¿Cuáles son los riesgos de las SCPI?

Las SCPI no son inversiones sin riesgo. El primer riesgo es la pérdida de capital. El valor de las participaciones puede bajar si disminuye el valor del patrimonio inmobiliario. Esto es lo que se observó en varias SCPI durante la corrección del mercado inmobiliario en 2023 y 2024.

El segundo riesgo es el de la liquidez. La AMF recuerda que las SCPI son inversiones inmobiliarias poco líquidas: las condiciones de venta pueden variar en función de la coyuntura del mercado inmobiliario, el tipo de SCPI y el volumen de solicitudes de reembolso. En la práctica, esto significa que un inversor puede no poder revender sus participaciones de forma inmediata, o tener que esperar a que aparezca un comprador.

El tercer riesgo se refiere a los ingresos. Los alquileres pueden disminuir en caso de desocupación, impagos, renegociación de los contratos de alquiler o caída de la demanda de determinados activos. Aunque el riesgo se reparta entre varios, nunca desaparece por completo.

También hay que tener en cuenta las comisiones. Las SCPI conllevan comisiones de suscripción, de gestión y, en ocasiones, comisiones relacionadas con la venta de participaciones. Estas comisiones explican por qué, por lo general, la inversión debe plantearse con un horizonte a medio o largo plazo.

SCPI, « deuda privada inmobiliaria »: ¿en qué se diferencian?

Las SCPI y el deuda privada inmobiliaria permiten invertir en el sector inmobiliario, pero su funcionamiento difiere.

Con una SCPI, el inversor adquiere participaciones de una sociedad que posee una cartera inmobiliaria. La rentabilidad procede principalmente de los alquileres y, en su caso, de la revalorización del patrimonio. El horizonte de inversión suele ser a largo plazo.

Con el « deuda privada inmobiliaria », el inversor financia un proyecto inmobiliario concreto, impulsado por un operador. Puede tratarse de una operación de promoción, renovación, compraventa de inmuebles o financiación puente. La rentabilidad esperada se define desde el principio, pero el proyecto puede sufrir retrasos, incumplimientos o una pérdida parcial o total del capital.

Las plataformas de financiación colectiva deben cumplir un marco normativo estricto. En Europa, la figura del PSFP (proveedor de servicios de financiación colectiva) regula la actividad de los agentes del crowdfunding con el fin de reforzar la transparencia, la información y la protección de los inversores. Sin embargo, este marco no elimina el riesgo.

¿Cómo elegir una SCPI que se adapte a tus necesidades?

La elección de una SCPI no debe basarse únicamente en la rentabilidad anunciada. Debes analizar diferentes indicadores.

1. El primer aspecto que hay que analizar es la calidad del patrimonio. Hay que tener en cuenta los sectores en los que se invierte, la ubicación de los activos, la antigüedad de los inmuebles, la duración de los contratos de alquiler y la solvencia de los inquilinos. Una SCPI muy concentrada en un solo sector puede ser más vulnerable a un cambio de tendencia en el mercado.

2. El segundo criterio es la tasa de ocupación financiera. Permite evaluar la proporción entre los alquileres efectivamente percibidos y el potencial de alquiler. Una tasa elevada puede indicar una buena ocupación, pero debe analizarse a lo largo del tiempo.

3. El tercer criterio se basa en la estrategia de gestión. Algunas SCPI se centran en las oficinas, otras en el sector sanitario, la logística, los locales comerciales o en un enfoque diversificado. Otras, por su parte, apuestan por Europa para ampliar su ámbito de inversión.

4. El cuarto criterio se refiere a las comisiones. Unas comisiones elevadas no tienen por qué ser un factor disuasorio, pero deben ser coherentes con el horizonte de inversión y la rentabilidad esperada.

5. Por último, el inversor debe tener en cuenta su situación fiscal. Una SCPI en cartera directa suele generar rendimientos inmobiliarios sujetos a impuestos. En función del perfil, se puede estudiar la posibilidad de contratar un seguro de vida o de realizar una separación de derechos para optimizar la fiscalidad.

¿Qué régimen fiscal se aplica a las SCPI?

En el régimen de tenencia directa, los rendimientos distribuidos por una SCPI francesa se gravan como rendimientos inmobiliarios. Están sujetos a la escala progresiva del impuesto sobre la renta y a las cotizaciones sociales del 18,6^%⁴.

En caso de reventa con plusvalía, se aplica la normativa fiscal sobre plusvalías inmobiliarias. Esta depende, entre otras cosas, del tiempo de tenencia.

Algunas SCPI europeas pueden generar ingresos de origen extranjero. En ese caso, su tributación depende de los convenios fiscales aplicables. Este aspecto debe analizarse con atención, ya que puede afectar a la rentabilidad neta.

El seguro de vida constituye otra vía de acceso posible. En este caso, las SCPI se incluyen en un contrato y, en caso de rescate, se aplica la fiscalidad propia de los seguros de vida. La oferta de SCPI disponibles puede ser más limitada, pero esta modalidad ofrece un marco fiscal y sucesorio interesante.

¿Qué opiniones hay sobre las distintas plataformas?

Las opiniones sobre las SCPI y la inversión inmobiliaria varían según las plataformas, ya que no todas ofrecen el mismo enfoque. Algunas se centran exclusivamente en el deuda privada inmobiliaria, mientras que otras desarrollan una visión más patrimonial que integra seguros de vida, diversificación de los instrumentos de inversión y asesoramiento a los inversores.

Ladrillos

Bricks ofrece la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario a partir de 10 €, con un modelo basado en bonos que permiten financiar proyectos inmobiliarios. La plataforma apuesta ante todo por la accesibilidad y la facilidad de uso, con el fin de permitir que un amplio público empiece a invertir de forma progresiva con pequeñas cantidades. Este enfoque puede resultar atractivo para los inversores que buscan un primer contacto con la inversión inmobiliaria fraccionada o la financiación participativa. Por otro lado, la lógica sigue orientada principalmente hacia operaciones puntuales de deuda privada inmobiliaria.

Anaxago

Anaxago adopta un enfoque más orientado a la gestión patrimonial. La plataforma ofrece « deuda privada inmobiliaria », capital riesgo, SCPI, startups y diversos activos no cotizados. La inversión mínima suele ser de 1.000 € para los proyectos inmobiliarios. Esta selección, más centrada en el patrimonio, se dirige sobre todo a inversores que desean desarrollar una estrategia de diversificación a medio o largo plazo.

Baltis

Baltis ofrece financiación participativa inmobiliaria, SCPI e inversión inmobiliaria fraccionada. La plataforma destaca que se puede acceder a determinados proyectos a partir de 100 €, lo que permite diversificar progresivamente el capital. Su posicionamiento se sitúa entre la accesibilidad de deuda privada inmobiliaria y un enfoque más diversificado que integra varios tipos de inversiones inmobiliarias.

Homunity y ClubFunding

Estas plataformas están presentes en el mercado de deuda privada inmobiliaria con proyectos muy variados: promoción inmobiliaria, compraventa de inmuebles, reestructuración u operaciones con un objetivo de rentabilidad elevado. Su funcionamiento se basa principalmente en la financiación participativa de proyectos inmobiliarios concretos, con un horizonte de inversión que suele ser más corto que el de las SCPI.

Raizers

Raizers destaca por un enfoque más integral de la inversión inmobiliaria y patrimonial. Nuestra plataforma no se limita al « deuda privada inmobiliaria », sino que también ofrece soluciones de ahorro y diversificación accesibles, en particular, a través de los seguros de vida. La inversión mínima suele fijarse en 1.000 € para los proyectos clásicos de « deuda privada inmobiliaria ». Sin embargo, nuestra nueva herramienta de inversión automatizada, denominada SmartInvest, te permite invertir a partir de 100 € y beneficiarte además de un 2 % de reembolso en tus dos primeras inversiones.

De este modo, nuestro enfoque permite combinar varias soluciones patrimoniales dentro de una misma estrategia: « deuda privada inmobiliaria », SCPI, seguros de vida y diversificación de activos. Para los inversores que deseen construir una cartera más equilibrada a medio o largo plazo, nuestra visión patrimonial puede suponer una ventaja importante.

También destacamos una rigurosa selección de proyectos, indicadores de seguimiento detallados y un marco normativo europeo a través de nuestra acreditación PSFP expedida por la AMF. Esta característica ofrece tranquilidad a los inversores que buscan una mayor transparencia y estructuración en su estrategia de inversión.

En definitiva, la elección depende sobre todo de tus objetivos como inversor: inversión progresiva con pequeñas aportaciones iniciales, búsqueda de una rentabilidad potencialmente elevada en proyectos específicos, diversificación patrimonial, generación de ingresos complementarios o integración de activos inmobiliarios en un seguro de vida.

Opiniones de los expertos y comentarios de los inversores: ¿qué hay que destacar?

Los expertos en patrimonio coinciden en un punto: las SCPI pueden resultar interesantes si se integran en una cartera global. No deben constituir la totalidad del patrimonio, pero pueden complementar otros instrumentos de inversión.

Por parte de los inversores, las opiniones positivas suelen centrarse en la sencillez, la percepción de ingresos regulares y la ausencia de gestión del alquiler. Las opiniones más reservadas se refieren a la fiscalidad, los gastos de suscripción, los plazos de reventa y las bajadas en el precio de las participaciones observadas en algunas SCPI.

Por su parte, la AMF insiste en la necesidad de una información clara y objetiva. Las comunicaciones comerciales no deben basarse únicamente en los resultados anteriores, ya que estos no garantizan los resultados futuros.

¿Conviene invertir en SCPI en 2026?

Las SCPI siguen ofreciendo importantes ventajas para los inversores que desean diversificar su patrimonio inmobiliario, obtener posibles ingresos regulares y acceder a activos difíciles de adquirir directamente. Sin embargo, como cualquier inversión, requieren un análisis riguroso de los riesgos, los gastos, la calidad de los activos y la estrategia de gestión.

En un contexto marcado por la evolución de los tipos de interés, los cambios en el mercado inmobiliario y el desarrollo de la financiación participativa, resulta fundamental diseñar una estrategia adaptada al perfil de cada uno, a su horizonte de inversión y a sus objetivos patrimoniales. Raizers acompaña precisamente a los inversores en esta reflexión gracias a un enfoque global que combina el « deuda privada inmobiliaria », la diversificación patrimonial y soluciones accesibles a través de los seguros de vida, en particular con los SCPI.

Si desea obtener más información, puede ponerse en contacto con uno de nuestros asesores o registrarse en nuestra plataforma para conocer con más detalle los proyectos disponibles, las estrategias de inversión y las soluciones adaptadas a su situación patrimonial.

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Fuente:

¹ https://www.aspim.fr/content/uploads/2025/11/CP-Bilan-2024.pdf

² https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes

³ https://www.aspim.fr/content/uploads/2026/02/ASPIM_CP-4T-2025_V4.pdf 

⁴ https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2329/personnalisation/resultat?lang=&quest0=0&quest=

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